ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Рынок недвижимости, или помогут ли мертвому припарки?

22.06.2011 | 10:00

В том, что творится нынче на рынке недвижимости, без бутылки точно не разобраться. По мнению одних экспертов, рынок уже вышел из падения и вошел в легкий рост, по мнению других - ему еще падать и падать...

Недвижимость УкраиныВ принципе, эксперты в области недвижимости за последний год достаточно регулярно сообщали, что кризис на рынке преодолен, а цены на жилье уже поползли вверх.

Примечательно, что сразу после таких заявлений действительно наблюдался некоторый всплеск потребительского спроса, который как бы подтверждал правдивость сказанного. Однако спустя пару-тройку недель спрос снова замирал, а цены возвращались на исходные или почти исходные позиции.

Фактически, таким образом, риэлторы на практике подтвердили тезис, что застой на рынке недвижимости, по большому счету, не имеет ничего общего ни с высокими ценами, ни с низкой покупательской способностью населения.

Он имеет чисто психологические причины. И когда на психологию потенциального покупателя удается повлиять, рынок временно оживает. Именно поэтому риэлторы все время не оставляют своих попыток раскачать рынок и сдвинуть его с мертвой точки.

Мартовский зуд

Очередная такая попытка была предпринята в марте нынешнего года. Примерно в середине марта сразу несколько экспертов синхронно заявили, что украинский рынок недвижимости миновал свою нижнюю точку и показал первые признаки  восстановления. Самое интересное, что динамика цен на недвижимость на тот момент объективно ничего подобного не показывала.

За примерами далеко ходить не будем: рассмотрим рынок вторичного жилья Донецка. За первые два с половиной месяца нынешнего года динамика цен по районам города была совершенно разнонаправленной. Так, если, к примеру, в Ворошиловском, Куйбышевском, Кировском и Пролетарском районах был зафиксирован
рост средней цены стоимости 1 кв. м. жилья, то в остальных районах отмечалось ее падение.

Интересно, что уверенно говорить о росте цены можно было лишь в центральном Ворошиловском районе. Здесь к середине марта средняя цена кв. м подросла в сравнении с началом года на 2,3% до отметки $1570. Если взять данный показатель за основу (и проигнорировать все остальное), можно было сказать, что налицо очевидный рост на рынке вторичной недвижимости.

Однако, если при этом учесть, что за тот же период времени цены на кв. м. жилья, к примеру, в Петровском районе, упали на 2,2% до $673, а в Калининском районе - на 1,5% до $1096, становится понятным, что говорить о чем-то определенном просто смешно.

Как и ожидалось, уже в середине апреля нынешнего года, когда простимулированное оживление на рынке недвижимости благополучно «умерло», тональность экспертов резко изменилась.

«Ценовое дно на рынке жилья в данный момент даже не нащупано, - заявил в середине апреля президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. - Покупать квартиры по упавшим ценам для перепродажи не выгодно, т.к. налицо растущая финансовая нагрузка на подобные операции. Кроме роста расходов по операции купли-продажи заметно возросла также налоговая, коммунальная и тарифная нагрузка.

Как следствие, цены на вторичную недвижимость снижаются и на данный момент упали ниже уровня апреля 2009 года, когда эксперты зафиксировали ценовое дно. Сезонного оживления, которого все ожидали весной, не произошло. Спрос на рынке очень низкий, и эксперты прогнозируют дальнейшее снижение стоимости квадратных метров, которое будет продолжаться до осени».

И рос бы, да сил нет

Но в начале мая вдруг снова стало известно, что цены на недвижимость по всей стране «неожиданно» опять поползли вверх. Причем, поданным компании SV Development, цены начали расти сразу и по всей стране. Так, за апрель в Киеве они выросли в среднем на 0,5%, во Львове - на 0,71%, в Донецке - на 0,26%, в Харькове - на 0,39% и в Днепропетровске - на 0,62%. Интересно, что здесь есть сразу два нюанса.

Во-первых, рост средней цены одного кв. м жилья, к примеру, в Донецке, составил $3, увеличившись до... $1163. Достаточно сопоставить две эти величины, чтобы понять, что любая случайная сделка могла дать такой результат в пределах статистической погрешности. А во-вторых, к примеру, в Одессе, в том же апреле случилось падение средней цены одного кв. м на 0,34% до $1478.

Интересно, что при данных о росте цен на недвижимость в апреле в Донецке от SV Development многие другие эксперты охарактеризовали ситуацию на рынке недвижимости в Донецке как «неутешительную», отметив, что хотя предложения о продаже нарастают с каждым днем, потенциальных покупателей на квартиры, дома и участки практически нет. Более того.

Некоторые риэлторские и консалтинговые компании, давая майскую статистику цен по Донецку, и вовсе показали снижение цен. Максимальный результат - падение цен на квартиры на вторичном рынке в мае почти на 1%! Такое вот интересное оживление рынка. Впрочем, и такие данные не совсем корректны, так как показывают изменение средней цены по городу, тогда как по районам ситуация кардинально отличается.

Кроме того, каждый новый месяц приносит результаты, которые не позволяют говорить о каких-то стабильных ценовых тенденциях к росту или падению. К примеру, все в том же Ворошиловском районе Донецка с января по март рост средней стоимости кв. м составил впечатляющие 2,3%.

Однако в апреле и мае цена начала снижаться и вернулась к своему предновогоднему уровню. Причин для этого много. Кроме психологического давления риэлторов, легкий всплеск спроса на рынке недвижимости весной нынешнего года был связан с надеждами на некоторые перемены к лучшему.

Что влияет на ситуацию?

Во-первых, ожидалось восстановление украинской экономики и даже ее легкий рост по отношению к результатам прошлого 2010 года. Во-вторых, предполагалось, что банки начнут понемногу «размораживать» кредитование вообще и ипотечное кредитование в частности.

В частности, эксперты инвесткомпании BG Capital вообще спрогнозировали снижение ставок по кредитам в гривне до конца нынешнего года до 15%, что в сочетании с низкой инфляцией и сильной гривней должно, по их мнению, реанимировать ипотеку в Украине. И наконец, в третьих, согласно статистическим данным, около 70-80% всего жилья в стране (и Донецк здесь не исключение) вплотную подошло к черте своего физического износа. Это означает, что украинцы будут нуждаться в новом жилье как минимум не меньше, чем раньше. Т.е. аналитики констатируют колоссальный отложенный спрос на жилье.

Наиболее реальным до недавнего времени в этом «букете» виделось как раз оживление банковского кредитования. Тем более, что ситуация в банковской системе сейчас вроде бы заметно лучше, чем, к примеру, год назад. Так, по данным Нацбанка, общий долг населения по ипотеке в 2010 году снизился почти на 17% до 110,73 млрд. грн. Причем, если в начале прошлого года заявки на ипотечные кредиты принимали лишь около 10 банков, то сейчас - уже 25.

Ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке за год снизились на 5-7% и сегодня составляют 18-21% годовых в гривне. И наконец некоторые банки выразили готовность выдавать кредиты на 15-20 лет, а не на 10-15, как раньше. Но на практике все это лирика. Брать ипотечные кредиты для подавляющего большинства потенциальных покупателей все равно не реально. Как следствие, согласно данным Минюста доля ипотеки в приобретаемом жилье стабильно не превышает 2-2,5%.

Еще одной надеждой было возобновление с 1 июня Госфондом содействия молодежному строительству кредитования программы доступного жилья. «С июня мы начнем работать по этой программе, - сообщил глава фонда Леонид Рысухин.-Уже определена сумма -100 млн. грн., которая пойдет на субсидию в 30% на получение жилья.

Думаю, около 800 семей за счет этих денег смогут получить господдержку и купить жилье. Также фонд за счет собственных средств в ближайшее время даст молодым семьям кредитов на 7-8 млн.грн. под 10,75% годовых». Однако эта капля в море вряд ли сможет сделать погоду на рынке недвижимости. Тем более, что на понижение рынка играют не менее веские причины.

Власть играет на понижение

Во-первых, сами власти обещают и дальше сбивать цены на жилье. Так, Премьер Николай Азаров недавно заявил, что жилье в Киеве должно стоить в среднем не более 8 тыс. грн. за кв. м.

«Этой цены как раз достаточно, чтобы подтолкнуть рынок и оживить его», - сообщил он. Также обращает на себя внимание опять же киевская программа «Доступное жилье». «Киевский горсовет планирует в 2011 году увеличить на 40% объемы строительства и сдачи нового жилья, - заявил глава Киевгоргосад-министрации Александр Попов. - Причем согласно программе «Доступное жилье» мы планируем продать 1550 квартир, половину стоимости которых будет компенсировать правительство и местный бюджет».

Т.е. цена кв. м такого жилья будет составлять и вовсе 4 тыс. грн. Как все это влияет на цены в регионах? Ясно, что цена на жилье в Донецке не может быть выше, чем цена на аналогичное жилье в Киеве. А если к этому еще добавить вялое экономическое состояние в стране и отсутствие видимых перспектив роста доходов населения, то пессимистические прогнозы кажутся более объективными, чем оптимистические.

Большинство аналитиков склонны считать, что цены будут колебаться вверх-вниз в пределах 0,5% в месяц. А естественного оживления рынка в нынешнем году не случится.