Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Rybalsky от 31'040 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Перед продажей все украинские земли переоценят

16.06.2011 | 11:00

Правительство готовится повысить нормативную денежную оценку земли перед снятием моратория. Но заработать на этом собственникам паев не получится.

Продажа земельных участковКабинет Министров обещает на этой неделе узаконить постановление, согласно которому нормативная денежная оценка украинской земли повысится в 1,7 раза. То есть с нынешних «средних» 12 тысяч гривен за гектар до 20 тысяч. А в районах, где земля «черноземистей», стоимость может вырасти еще больше.

Как сообщил во вторник журналистам зампред Госземагентсва Николай Калюжный, такой стремительный взлет в цене земли позволит не только обезопасит украинцев от скупки их наделов задешево, но и позволит тем же селянам улучшить свое материальное состояние за счет отказа продавать пашни.

Ведь с повышением «нормативки» вдвое должна повыситься и стоимость аренды земли, которая сегодня, по подсчетам Госземагентсва, составляет в среднем по стране около 300 гривен за гектар.

Правда, в Госземагентсве пока не раскрывает «секрет формулы», по которой была пересчитана «нормативка». А узнать ее было бы очень интересно. Ведь последний раз нормативная денежная оценка в Украине подсчитывалась 16 лет назад. И тогда, в далеком 1995 году, в основу расчетов была заложено понятие «типовое» хозяйство. Что это, какой его средний размер, какая его специализация - неизвестно до сих пор.

«Многие специалисты считают, что существующая нормативная денежная оценка земли в Украине завышена. Об этом, в частности, в современном исследованиях специалистов. Новая методика, согласно которой нормативную денежную оценку планируют повысить почти в полтора раза, пока еще не известна, но можно предположить, зачем это делается.

Первое - избежать массовой скупки земли. Ведь не исключено, что стартовой ценой при проведении земельных торгов будет установлена именно «нормативка». Второе - повысить доходы сельского населения от сдачи их земельных паев в аренду. И, наконец, третье - повысить наполняемость бюджета, поскольку налог на землю также привязан к нормативной денежной оценке земельных участков», - рассказал Николай Кобец, один из ведущих экспертов по земельным вопросам Украины.

Кстати, когда в 1995 году проводилась денежная оценка, за основу подсчетов рентабельности сельхозпроизводства бралась лишь одна культура - пшеница. Тогда ей насчитали среднюю урожайность в 33 ц/га, достичь которую Украине редко удается и сегодня (если говорить о среднестатистических цифрах). Выше показатели были за этот период только в 2008-м году.

«Применяется (в методике 1995-го года - Ред.) период капитализации сельхозучастка 33 года, который отвечает 3% ставке капитализации. Этот показатель является заниженным для Украины и его тяжело обосновать. Например, если процент по государственными бондами в Украине никогда не опускался ниже 6%. Это означает, что нормативная оценка земли завышена минимум вдвое», - приводятся данные в отчете Немецко-Украиского Аграрного Диалога, текстом которого располагают «Комментарии».

При этом, исследователи указывают, то ценообразование на украинскую землю не столько зависит от ее качества, сколько от эффективности системы земледелия, маркетинга производственных ресурсов и конечной продукции. Поэтому, например, находясь в одном черноземном поясе со штатом Айова, украинский гектар сегодня будет в десятки раз стоить дешевле американского.

В тоже время, аграрные эксперты считают, что повышение нормативной денежной оценки не позволит селянам в ближайшее время прочувствовать увеличение доходов от сдачи паев в аренду. Напомним, что еще при Президенте Викторе Ющенко издавались Указы, по которым аренда должна была вырасти вдвое - 1,5% до 3%. Однако, на практике, многие агрокомпании игнорировали это. В том числе и агрофирмы, которые эксперты связывали с родным братом Президента - Петром Ющенко.

«Ошибка авторов новаций по увеличению нормативной оценки земли состоит в том, что сегодня двигателем повышения стоимости арендных ставок является не государство со своими указами и постановлениями, а рынок. Именно увеличение конкуренции привело к тому, что в последние годы арендная стоимость пая выросла в несколько раз», - рассказал «Комментариям» Николай Верницкий, директор компании «ПроАгро».

«Именно конкуренция на рынке привела к тому, что сегодня в Киевской области стоимость аренды гектара уже 550 гривен, а в Центральной Украине - 750 гривен. И сейчас агрокомпании «дерутся» друг с другом за землю, «перекупая» держателей паев. Но административное вмешательство только снизит эту конкуренцию, Тем более, что повышение «нормативки» уберет с рынка мелких производителей. А это не будет способствовать ни повышению конкуренции, ни увеличению доходов паевиков», - говорит Сергей Наливка, директор консалтинговой компании «ААА».

Правда, стоит отметить, что большинство владельцев паев сегодня и так получают плату за свою землю в натуральном виде - несколько мешков кукурузы и зерна. И зачастую цены этой «расплаты» значительно выше рыночной. Поэтому, почувствовать «предпродажное улучшение» этим людям вряд ли придется.