Стоит ли в Украине покупать отельный бизнес?

Недвижимость для приема туристов может стать хорошим вложением, если найти относительно недорогую площадь, расположенную в популярной и хорошо посещаемой местности.

Правда, порог входа при таком инвестировании довольно высок - в раскрученных городах и курортах потребуется вложить не менее 300 тыс. долларов.

"Я приобрел дом в Закарпатье, около Воловца. Этот дом был построен во времена Второй мировой войны, отсюда и название - милитари-усадьба. У нас круглый год работают 10 номеров.

Не сезон занимает два месяца в год - с середины ноября по середину декабря и с середины марта по середину апреля", - рассказывает владелец милитари-усадьбы Grun Hof Евгений Сухецкий. И тут же признается, что бизнес этот непростой и быстрой рентабельности ждать не стоит, в лучшем случае инвестиции вернутся за 5 лет. "Деньги" выяснили, во сколько сегодня обойдется покупка недвижимости "под туризм" и как она будет окупаться.

Эконом-варианты

В преддверии чемпионата Евро-2012 потребность в гостиницах, мини-отелях и просто квартир для сдачи приезжим должна существенно возрасти. Однако никакого ажиотажного спроса на такую недвижимость замечено пока не было. И дело не только в том, что продавцы по-прежнему хотят выручить за свои метры как можно больше, не глядя на реальность. Все дело в том, что выбор таких объектов, по наблюдениям "Денег", очень ограничен.

Ведь далеко не каждая квартира или коттедж могут генерировать постоянную прибыль. Как правило, доход напрямую связан с местом расположения объекта - в центре города или в курортных зонах метры окупятся за 5-6 лет. Но даже если площадь расположена в посещаемом месте и соседствует со всей необходимой туристам инфраструктурой, нет гарантии, что номера будут заполнены круглый год. Для этого придется развернуть масштабную рекламную кампанию, на которую может потребоваться не один десяток тысяч гривен.

Наиболее простой для инвестора путь - покупка квартиры для посуточной сдачи приезжим (см. таблицу "Какие квартиры для туристов можно купить?").

Впрочем, стоит помнить, что с каждым годом все больше отдыхающих предпочитают останавливаться не в частных квартирах, а в частных санаториях и мини-отелях. Поэтому инвестиции в одиночные квартиры в курортных местах могут окупаться по 12 лет и более. "Я думаю, выгоднее купить недвижимость для сдачи в аренду в Киеве. Да, есть регионы популярные, где инвестиции окупятся за 5-8 лет - это Ялта, Буковель. Но если место не "раскручено", то ждать возврата вложений придется 10-12 лет, а то и больше", - говорит г-н Сухецкий.

Небольшой, но отель

Конечно, если есть желание и возможность зарабатывать в туристическом бизнесе всерьез и долго, то стоит присмотреться к покупке готового мини-отеля или коттеджа, который можно переоборудовать под гостиницу. Бывалые отельеры советуют не тратить время на строительство собственного отеля, а поискать уже готовый бизнес.

Увы, таких предложений очень мало. Ведь вряд ли кто-то захочет продать хорошо функционирующий и приносящий постоянный доход бизнес. Но не исключены варианты, когда владелец погряз в кредитах и просто вынужден продать свой отель.

В центре Львова сейчас продается гостинница "У Бюргера", который может принять до 50 человек. Здесь 18 номеров, во всех номерах ванная, душ, кабельное телевидение, Интернет, IP-телефония, а в люксах и полулюксах - бассейн-ванная. Это готовый бизнес, его активно предлагают туристические Интернет-сайты, его можно приобрести за 650 тыс. долларов. Там можно сдавать стандартные двухместные номера за 425-500 грн. в сутки.

В пяти километрах от Киева (село Петровское) можно купить действующую гостиницу площадью около 500 м2 за 600 тыс. долларов. А вот полноценная база отдыха в Конча-Заспе потребует больших вложений - 1 млн. долларов. Если же есть желание обосноваться на Андреевском спуске, то за готовую гостиницу на 16 номеров придется отдать 4 млн. долл. В таком "козырном" месте стоимость двухместного стандарта может составить 800-1000 грн.

Конечно, можно приобрести просто коттедж площадью 250-400 м2 в столице или в прилегающих районах. В этом случае инвестиции составят 300-500 тыс. долларов. Правда, еще 150-200 тыс. долл. потребуется на реконструкцию здания и оборудование, необходимое любому мини-отелю - ресепшен, ресторан, бар, сауна.

Сложно найти коттедж, расположенный в удобном месте, да еще и вместе с участком хотя бы в 15 соток для размещения зеленой зоны и парковки. Как правило, такие мини-отели находятся на окраинах, вдоль трасс или в селах недалеко от крупных городов. Если гостиница находится около Киева, номер можно сдать за 400-600 грн., а в Карпатах - за 200-400 грн.

Самый большой выбор - среди мини-гостиниц, имеющих всего по 8-10 номеров. В различных районах (от Одессы до Буковеля) такие отели стоят 260-400 тыс. долларов. Но чтобы инвестировать в отель на 15-40 номеров, стоит быть готовым вложить свыше 800 тыс. долларов. Стоимость номеров в таких отелях, конечно, напрямую зависит от расположения, но, как правило, существенно не отличается от мини-гостиниц в том же регионе. Правда, заработок будет больше - благодаря большему количеству номеров и экономии на масштабе бизнеса.

Тонкости покупки

Конечно, мало приобрести гостиничную недвижимость. Чтобы заниматься этим бизнесом, нужно зарегистрировать СПД или ООО и исправно платить налоги. Проще всего приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду. В таком случае владельцу можно зарегистрировать СПД, стать плательщиком единого налога, тогда получать отдельные разрешения, необходимые в случае ведения гостиничного бизнеса, не придется (см. "Перечень разрешительных документов, необходимых гостинице").

Еще один способ избежать беготни по инстанциям за разрешениями - приобретение мини-отеля на 6-9 номеров. Дело в том, что такие отели (если номеров менее 10) могут заявлять о себе как об усадьбах зеленого туризма, поэтому их функционирование не связано с постоянными проверками и разрешениями. Все, что потребуется, - это разрешение на проведение реконструкции купленного коттеджа.

При совершении сделки по покупке недвижимости юристы советуют внимательно изучить вопрос землевладения. "Если мини-гостиница находится на земельном участке коммунальной или государственной собственности, то возникает вопрос с переоформлением прав на землю, что всегда несет повышенные риски для нового собственника", - говорит адвокат МЮФ Noerr Киев Олег Климчук. В идеале у продавца должен быть госакт на право собственности на землю.

В случае покупки не коттеджа, а именно гостиницы необходимо проверить наличие разрешений местной администрации и БТИ на введение ее в эксплуатацию, проверить или обновить договоры с водоканалом и местной энергетической компанией, получить разрешения в санэпидемстанции, госгорпромнадзоре и МЧС на эксплуатацию недвижимости в качестве гостиницы.

Сколько стоит "квадрат" привлекательных для туристов квартир в разных регионах*

*– данные "Денег" (согласно анализу предложений продажи квартир в базах бесплатных объявлений)

Какие квартиры для туристов можно купить?*

* – по данным баз бесплатных объявлений

** – при условии сдачи в течение 4 месяцев низкого сезона за 50 долл. в сутки и в течение 4 месяцев высокого сезона – за 100 долл. в сутки

Какие коттеджи и мини-гостиницы продаются?*

*- по данным баз бесплатных объявлений

Перечень разрешительных документов, необходимых гостинице:

1. Регистрация районной администрации – оригинал;
2. Устав Предприятия;
3. Свидетельство о регистрации предприятия (с момента регистрации предприятия);
4. Договор покупки (аренды) помещения – копия;
5. Проектная документация;
6. Договоры на производство строительных, реконструкционных работ, работ по электромонтажу, телефонии, единой системы управления (умная гостиница);
7. Акты приема выполненных работ по строительству, монтажу, реконструкции здания;
8. Свидетельство о постановке на учет в городскую налоговую инспекцию;
9. Заключение Центральной санэпидемстанции района о соответствии объекта санитарным нормам для разрешения на гостиничную деятельность;
10. Справка Госпожнадзора района о возможности осуществления гостиничной деятельности;
11. Акт приема выполненных работ по монтажу пожарной сигнализации – копия;
12. Журнал по технике безопасности труда и пожарной безопасности. В журнале под подпись каждого сотрудника фиксируется прохождение инструктажа с указанием номера инструкции;
13. Схема эвакуации при пожаре. Вывешивается в каждом помещении;
14. Договор на обслуживание пожарной сигнализации;
15. Договор с охранным предприятием;
16. Договор на проведение работ по дезинсекции и дератизации;
17. Паспорт на наружную рекламу и архитектурно-планировочное задание;
18. Штатное расписание сотрудников.