ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Основные правила при покупке земельного участка

08.06.2011 | 12:30

Покупка земельного участка обычно происходит в два этапа. Сначала заключают предварительный договор, а после подготовки пакета документов – основной.

Продажа землиС чего начать?

Первым шагом в изучении обеспеченности земельного участка необходимыми коммуникациями является определение типа обеспечения.

Если земельный участок находится в районе существующей застройки в пределах населенного пункта (в городе, селе, поселке городского типа), то это выяснить несложно (коммуникации либо есть, либо их нет).

Как правило, украинские населенные пункты обеспечены электричеством. Водопровод, ­канализация и газоснабжение есть далеко не везде. Но в населенном пункте никакая личная инициатива застройщика невозможна. Поэтому ему остается только узнать в местном совете, когда планируется прокладка тех или иных коммуникаций, и ждать.

Приблизительно так же обстоят дела, если земельный участок находится в коттеджном городке. Обычно уже при покупке земли продавец сообщает покупателю все условия подключения к инженерным коммуникациям: когда планируется выполнить (завершить) их строительство, сколько нужно заплатить за подключение.

Если же земельный участок расположен за пределами существующей застройки (хотя формально он может находиться и в черте административных границ населенных пунктов), вопрос типа обеспечения коммунальными услугами становится актуальным. Покупателю в этом случае следует поинтересоваться у продавца или брокера (а лучше – непосредственно в местном совете) наличием кооператива или иной аналогичной организации, которая взяла бы на себя обеспечение коллективного интереса застройщиков.

Если такая организация отсутствует, покупатель должен понимать, что он либо рискует неопределенное время (пока не образуется критическая масса хозяев соседних участков, желающих строиться, и не создаст эту самую специализированную организацию) оставаться ­вообще без коммуникаций, либо надеяться только на свои силы в решении задачи обеспечения инженерии.

Если специализированная организация (кооператив, садовое товарищество) все-таки существует, застройщику следует обратиться к ее руководителю. Он обычно располагает необходимой информацией относительно перспектив обеспечения коммунальными благами и с радостью этой информацией поделится. С радостью, потому что потенциальный покупатель является потенциальным членом такого кооператива или садового товарищества и своим взносом в общее дело может облегчить груз общих расходов.

Если решение принято

Предварительная оценка исходных условий, касающихся приглянувшегося земельного участка, завершена. Покупатель изучил правоустанавливающие документы, познакомился с собственником земельного участка и проверил его документы, выделил земельный участок в натуре, проверил наличие (отсутствие) ограничений (отягощений) на его использование, оценил потенциальные дополнительные затраты, связанные с обеспечением будущего дома необходимыми коммунальными услугами, и, наконец, принял решение покупать.

Как правило, юридическая процедура покупки земельного участка проходит две стадии: на первом этапе подписывается предварительный договор, вторая стадия включает в себя подготовку к подписанию и подписание основного договора купли-продажи земельного участка.

Договоренность или договор?

Приступая к рассмотрению процедуры подписания предварительного договора, необходимо, прежде всего, иметь общее представление о том, что такое предварительный договор и зачем нужна такая промежуточная стадия покупки земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 635 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) предварительным договором является договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока (в определенную дату) заключить основной договор.

Предварительный договор о заключении договора купли-продажи устанавливает обязательства продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, определенных предварительным договором. За нарушение такого обязательства предусмотрена юридическая ответственность, о которой речь пойдет ниже. Этим предварительный договор отличается от простой договоренности продавца и покупателя о том, что они в течение определенного времени заключат договор купли-продажи.

В случае простой договоренности и продавец, и покупатель могут отказаться от заключения основного договора, не опасаясь наступления для себя негативных последствий. Оснований для отказа (как со стороны покупателя, так и со стороны продавца) может быть множество: продавец может найти покупателя, который согласится купить участок по более высокой цене, а покупатель – более дешевый участок, не уступающий по качеству; у покупателя может измениться материальное положение, а у продавца – отпасть необходимость в продаже.

Сколько бы мы ни перечисляли причины, которые могут стать основанием для отказа от совершения сделки, жизнь все равно богаче и может предложить обстоятельство, которое никогда ранее не встречалось в практике.

Для того чтобы сделать отказ от договоренности от покупки земельного участка более обременительным и чреватым наступлением негативных последствий, законодатель и предложил такой инструмент, как предварительный договор, который защищает интересы будущих продавца и покупателя, обязывает их выполнять определенные условия, необходимые для подписания основного договора.

Для чего нужен предварительный договор?

У читателя может возникнуть вопрос: зачем откладывать сделку и заключать предварительный договор, если стороны договорились о покупке земли? Не лучше ли сразу заключить основной договор? Для заключения основного договора необходимо собрать определенный пакет документов, подготовка которого требует некоторого времени. Этот период как раз и является сроком действия предварительного договора. За указанное в этом документе время стороны должны заключить основной договор.

Основные положения предварительного договора

Несмотря на то, что при заключении предварительного договора вы, скорее всего, обратитесь к юристу, нелишним будет знать перечень обязательных положений этого документа.

Существенные условия договора. Относительно определенных видов договоров закон устанавливает так называемые существенные условия, то есть такие, при невыполнении (отсутствии) которых договор считается незаключенным и не имеет юридической силы (не порождает прав и обязанностей сторон).

Для договоров купли-продажи земельных участков такие существенные условия установлены ст. 132 ЗКУ.

Сделки о переходе права собственности на земельные участки должны содержать (буквенные обозначения существенных условий договора купли-продажи земельного участка даны согласно официальному тексту Земельного кодекса Украины на украинском языке):

  • а) наименование сторон (фамилию, имя, отчество гражданина, наименование юридического лица);
  • б) вид сделки (в нашем случае вид сделки – "Предварительный договор");
  • в) предмет сделки (земельный участок с определением месторасположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. д.);
  • г) сведения о документе, который подтверждает право собственности на земельный участок;
  • ґ) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
  • д) сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты);
  • е) договорную цену;
  • є) обязательства сторон.

Как указывалось выше, основной договор заключается на условиях, установленных предварительным договором. Таким образом, если на стадии оформления предварительного договора стороны придут к соглашению относительно всех условий основного договора, то впоследствии согласование положений этого документа не будет представлять никаких трудностей: их просто можно перенести из текста предварительного договора в текст основного договора.

Если же какие-либо существенные условия основного договора не будут согласованы на стадии подписания предварительного договора, то о них стороны должны будут договариваться до подписания основного договора.

И вот здесь возможна правовая ловушка: закон не обязывает стороны договориться о существенных условиях договора в обязательном порядке и не предусматривает санкций за недостижение договоренности. Единственным следствием того, что стороны не договорились обо всех существенных условиях договора, будет невозможность заключить юридически значимый договор (то есть такой, который порождает гражданские права и обязанности).

Таким образом, если предварительный договор не будет содержать всех существенных условий основного договора, а сторонам не удастся договориться о них впоследствии, то это может стать основанием для того, что основной договор не будет заключен без вины обеих сторон. Тогда может возникнуть спор относительно судьбы аванса, переданного покупателем при подписании предварительного договора. И решить его будет сложно. Поэтому в предварительный договор лучше включить все существенные условия основного договора.

Внесение некоторых из вышеуказанных существенных условии основного договора в предварительный договор не представляет трудностей. Некоторые из них, на наш взгляд, требуют дополнительных пояснений. Это существенные условия, перечисленные выше в подпунктах "г"–"є".

Согласие супруга

Если продавец состоит в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка. Этот документ необходим потому, что согласно ст. 60 Семейного кодекса Украины имущество (в т. ч. земельный участок), приобретенное за период пребывания в браке, принадлежит мужу и жене на праве общей совместной собственности. Если супруг продавца будет присутствовать при заключении сделки, он может оформить свое согласие у нотариуса, который будет удостоверять заключение предварительного договора. Тогда согласие су­пруга отдельно оформлять не нужно.

Согласно ч. 2 п. 3 ст. 65 СКУ при заключении одним из супругов договоров, которые требуют нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено. Если мужчина и женщина проживают одной семьей, но не состоят в браке, имущество, приобретенное ими в период совместного проживания, принадлежит им на праве общей совместной собст­венности (ст. 74 СКУ).

Эта норма закона часто не принимается нотариусами во внимание, так как правилами осуществления нотариальных действий обязанность нотариуса устанавливать факт пребывания в незарегистрированном браке не предусмотрена. Поэтому в будущем риск оспаривания сделки фактическим супругом полностью ложится на стороны договора.

Запреты на отчуждение

Сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка (подпункт "ґ"). В ч. 2 руководства по покупке земельного участка (см. Murator за январь 2009 года) содержалась рекомендация проверить отсутствие запретов на отчуждение земельного участка до подписания предварительного договора. В случае же наличия запретов на отчуждение предлагалось в зависимости от характера запрета обратиться к юристу за консультацией или провести переговоры с продавцом о возможности снятия такого запрета и по результатам консультаций (переговоров) принять решение о покупке.

Предположим, что покупатель воспользовался нашим советом и проверил наличие (отсутствие) запретов на отчуждение земельного участка. Результатом такой проверки могут быть сведения, что какие-либо запреты на отчуждение покупаемого земельного участка отсутствуют.

Тогда соответствующее положение предварительного договора, устанавливающее существенное условие будущего основного договора, может быть изложено таким образом: "Продавец обязан обеспечить, чтобы на момент подписания основного договора отсутствовали какие-либо запреты на отчуждение земельного участка (в том числе, но не исключительно, в связи с нахождением земельного участка в ипотеке по обязательствам продавца или третьих лиц, в налоговом залоге или под запретом отчуждения в связи с гражданским или уголовным делом или исполнительным производством), что должно подтверждаться соответ­ствующими документами, сведения о которых должны быть внесены в основной договор".

Такое положение является определенной гарантией того, что за период до подписания основного договора продавец не будет совершать каких-либо действий или, наоборот, предпримет необходимые шаги для того, чтобы обеспечить выполнение указанного требования.

Аналогичное положение рекомендуется включить в текст основного договора в случае, если до подписания предварительного договора наличие запретов не было проверено.

Если же запреты на отчуждение земельного участка существуют, однако по результатам консультаций с юристом или переговоров с продавцом решено не отказываться от покупки земельного участка (в связи с тем, что продавцом были даны достаточные гарантии снятия запрета на момент подписания основного договора), следует, кроме вышеуказанного положения, включить в предварительный договор обязательство продавца на момент подписания основного договора предпринять конкретные действия по снятию запрета: вывести имущество из налогового залога, погасить задолженность перед банком и обеспечить снятие банком запрета на отчуждение – в зависимости от характера запрета.

Цена и порядок оплаты

Договорная цена (подпункт "е"). В предварительный договор в обязательном порядке следует включить твердую цену в гривнах, по которой будет покупаться земельный участок. Часто с целью экономии на уплате налога с доходов физических лиц продавцы (брокеры) предлагают включить в договор заниженную цену на уровне экспертной оценки стоимости земельного участка.

Рекомендуем: в предварительном, а затем в основном договоре указывать реальную цену покупки земельного участка, поскольку в случае, если по каким-либо причинам покупатель захочет расторгнуть договор и вернуть уплаченные денежные средства, фактическую сумму платежа он получить не сможет.

Важным также является вопрос порядка уплаты стоимости земельного участка. Обычно расчет осуществляется при подписании договора. С юридической точки зрения рассрочка платежа возможна, однако в практике она не применяется.