Как правильно сэкономить на аренде офисной недвижимости?

Вслед за окончанием кризиса цены на аренду офисов начали расти. Как избежать лишних трат на крышу над головой?

Примерно в конце осени минувшего года арендодатели решили, что кризис позади. И тут же начали поднимать цены на сдаваемые метры.

Средние арендные ставки на офисы класса "С" в столице с конца прошлого года поднялись на 30% - до 13 долларов за метр (здесь и далее ставки из расчета - условные единицы за квадратный метр в месяц) к маю 2011 года, и это без учета эксплуатационных расходов.

А если принять во внимание 15-процентный рост тарифов на воду и электроэнергию, то затраты арендаторов возросли еще больше. Хотя, конечно, рост арендных ставок больше характерен для Киева, и в значительно меньшей степени - для других городов.

Разметиться на самых дорогих столичных площадках - в бизнес-центрах на Печерске, - обойдется в 20-28 долл./м2 площади. А выбрав офис на окраине Киева, можно уложиться в 10-12 долл./м2. Впрочем, стремление обосноваться в центре города - далеко не всегда экономически оправданно. Постоянные пробки, невероятные сложности с парковкой - все это работает против притока клиентов в дорогие "центровые" офисы.

В отличие от столицы, крупные города в регионах не могут похвастать широким выбором офисных помещений, зато ставки аренды там, естественно, гораздо ниже киевских. Например, по словам менеджера девелоперской компании Михаила Загороднего, в Донецке не более пяти специализированных офисных центров. В основном можно снять помещение с хорошим ремонтом под офис в переоборудованных зданиях бывших НИИ за 10 долл./м2 недалеко от центра и за 13 - в центре.

Примерно та же картинка в других индустриальных центрах - Днепропетровске и Харькове. Правда, здесь аренда офисов дешевле, чем в Донецке. Например, в Харькове арендная ставка в среднем для класса "B" составлает 12,5-15 долл./м2, для класса "С" - 7,5-8,7, а для класса "D" и "Е" - 6,2-7,5 долл./м2.

Примерно за столько же можно снять офис во Львове и Одессе. Но в этих городах чаще всего офисные помещения расположены на первых этажах жилых зданий. В качестве собственников таких помещений выступают предприниматели, которые инвестировали в недвижимость в надежде получать постоянный доход. Это обстоятельство сдерживает рост ставок на аренду в специализированных офисных центрах.

Минимизируем траты

Прежде всего, сэкономить можно, взяв офис, а точнее - его часть, в субаренду. Ведь частенько таким образом арендаторы стараются снизить свои издержки, сдавая свободные помещения. По той же схеме можно найти недорогой офис в здании ныне пустующего НИИ. Еще дешевле - офисные помещения в квартирах, переведенных в нежилой фонд на первых этажах домов, расположенных не в центре. Такие площади обойдутся в 8-10 долл./м2.

Сэкономить на оплате аренды можно и согласившись сделать ремонт в арендованном помещении - в этом случае арендодатели предоставляют офис в бесплатное пользование на 1-3 месяца. Хотя подобный вариант не всегда оправдан, ведь стоимость ремонта может и превысить затраты на аренду в течение "льготного" периода.

Расходы можно уменьшить за счет использования офиса формата open space. Экономия достигается по двум причинам: во-первых уменьшается доля непродуктивной площади (вспомогательные помещения, коридоры и т. п.). Во-вторых, бОльшие помещения, как правило, обходятся дешевле в пересчете на стоимость аренды квадратного метра. То есть съем четырех помещений класса "B" площадью по 20 кв. м каждое обойдется примерно в 1200 долл. (15 долл./м2). А вот аренда одного помещения площадью 80 кв. м стоит 12-14 долл./м2, или 960-1120 долларов в месяц.

Офис для всех

Для многих видов малого бизнеса существует еще один путь экономии - размещение в коворкинговом центре. Коворкинг - это офис, в котором находятся сразу несколько фирм, арендуя либо рабочие места, либо отдельные кабинеты. Впрочем, подходит такое решение далеко не всем. Главный недостаток коворкингового центра - полное отсутствие конфиденциальности бизнес-процессов. Из достоинств - возможность накоротке общаться с коллегами, приобретая попутно новых клиентов и новые идеи.

Кроме минимизации расходов на площадь как таковую, коворинг имеет еще один весомый плюс -арендодатель предоставляет всю офисную мебель, помощь администратора, а также офисную технику - от ксерокса и факса до кофе-машины и холодильника.

Услуги коворинга уже предлагают и столичные бизнес-центры. Стоит одно рабочее место в столичном коворкинге 850-1500 грн./месяц. А вот в регионах, где специализированных коворкинговых центров нет, арендаторы (2-3 компании) просто договариваются вместе снимать один офис и делить между собой арендную плату. В таком случае стоимость одного рабочего места, например в Одессе, обойдется в 400-500 грн.

Конечно, коворкинг выгоден только в том случае, если у компании всего два-три сотрудника. Если же количество работников уже 5, то аренда выльется в 625 долларов ежемесячно. А за эти деньги вполне реально взять в аренду офис-квартиру.

Примеры офисов разного класса, ставки аренды за 1 кв. м в месяц

- Класс А представлен только в Киеве, для других городов в данной категории даны офисы, которые по уровню приближены к классу А