Что происходит на рынке недвижимости Киева?

В апреле 2011 года минимальная цена за квадратный метр жилья в Киеве согласно данным большинства агентств по недвижимости опустилась ниже 1000 у.е.

Этот рекордный показатель был зафиксирован только во время самого тяжелого периода кризиса – декабрь 2008 – январь 2009. Собственно, с тех пор ситуация на рынке недвижимости стабильно парадоксальна.

Эксперты регулярно прогнозируют, что вот-вот рынок активизируется, и цены поднимутся, а, на самом деле, если и возникает незначительное оживление на доли процентов, то тут же следует скачок назад. В общем, вторичная недвижимость исполняет "ленинское танго" наоборот – один шаг вперед, два назад.

В объявлениях можно найти квартиры стоимостью 24 000 у. е., правда, купить за такую цену еще никому не удалось. Реальная минимальная цена, по словам риэлторов, – от 32 000 у. е. за гостинку на окраине. Риелторы, также, утверждают, что цена сделки, как правило, процентов на 10-15 ниже заявленной в объявлении, если оно не "липа" для привлечения клиентов.

За год "вторичные" квартиры подешевели на 7-8 %. Разрыв между стоимостью недвижимости в разных районах продолжает сокращаться: на 5% понизилась стоимость квартир на окраинах и на 9% - в центральных элитных районах. Подобное соотношение наблюдается и в отношении 1-комнатных и многокомнатных квартир: цена на 1-комнатные упала на 5%, а на 3-комнатные – на 7%. Цена квартиры в городах-спутниках фактически стала равна цене в отдаленных районах. Что не удивительно, транспортные развязки таковы, что из Броваров часто можно добраться быстрее, чем с Борщаговки или с конца Троещины.

Вот уже два года, как замер рынок недвижимости после многолетней скупки с последующей перепродажей квартир по бешеным ценам, которые от этого ажиотажа взбесились окончательно. Кризис заставил снизить стоимость квартир, но дальше цены не опускаются, несмотря на отсутствие спроса. Количество сделок существенно не меняется, стоимость недвижимости также, покупатели и продавцы топчутся на месте, выжидающе поглядывая друг на друга.

Почему такая ситуация сложилась - очевидно. Покупка-продажа квартиры в Киеве служила не удовлетворением потребности населения в жилье, а являлась спекулятивным бизнесом и средством удачного и, как считалось, надежного вложения свободных денег. Поэтому цены соответствовали не уровню дохода населения, как должно быть согласно экономическим законам, а возможностям капиталооборота торговцев недвижимостью. И сделок было много потому, что квартиры скупались дельцами для последующей перепродажи.

С падением цен смысл спекуляции недвижимостью исчез, и квартиры покупают только те немногочисленные граждане, у которых есть возможность приобрести жилье. Чтобы рынок недвижимости оживился, нужно падение цен, но его в ближайшее время, скорее всего, не будет, т. к. основную массу квартир держат перекупщики, которым проще не продать, чем продать себе в убыток.

Ситуация на первичном рынке жилья - немного лучше. Хотя и здесь цены завышены и наблюдается некоторая тенденция к дальнейшему росту. Это естественно, ведь те, кто способен приобрести квартиру для проживания в ней, хотят новую, просторную квартиру.

Если верить информации, предоставленной некоторыми агентствами, рынок недвижимости все же активизируется. К данному выводу пришли агентства "Благовест" и Park Lane по итогам 1 квартала 2011 года. Наибольшее число сделок, 65%, происходит в ценовом диапазоне до 100 000 дол., почти 30% - от 100 до 200 000 дол., а остальные 5% приходятся на элитную недвижимость. В условиях дороговизны жилья набольшим спросом пользуется самое дешевое жилье.

Только сейчас цены на недвижимость хотя бы приблизились к европейским. В Берлине квадратный метр вторичного жилья стоит 500 – 1600 евро, новостройки на 30% дороже. Приличную "двушку" вполне можно приобрести за 59000 евро. На сегодняшний день вполне адекватная киевская цена. Правда, учитывая разницу в уровне жизни, не такая уж она и адекватная. Поэтому большинство населения Украины просто не в состоянии быть действующим лицом на рынке недвижимости.

Власти опять пытаются реанимировать программу "Доступное жилье". Проблема одна – нет желающих в ней участвовать. Видимо, не такое уж оно и доступное. Вместо того чтобы предоставить социальное жилье, людям, которые стоят в очереди на квартплату, предлагают оплатить половину его стоимости, а еще половину оплатит государство.

Правда, оплатить надо в кратчайшие сроки и участником этой программы могут стать только те, чей совокупный семейный доход в пересчете на члена семьи не превышает четырехкратный размер среднемесячной зарплаты по региону. Даже веский аргумент о том, что квартира по программе будет в частной собственности, а социальное жилье приватизировать нельзя, не может убедить учителя выложить сразу 50 000 дол. Как может человек с зарплатой 2000-3000 грн. собрать такую сумму? Вот и нет желающих на дотационные квартиры.

Что касается прогнозов на рынке недвижимости, то наиболее вероятной версией из представленных экспертами кажется постепенное медленное снижение цен. Рост маловероятен, денег у населения нет и в ближайшее время вряд ли будут, а обвалиться стоимости квартир не дадут многочисленные перекупщики, уж они постараются не потерять вложенные деньги.