Покупка залоговой квартиры: сколько можно сэкономить?

Kризис подходит к концу, а значит самое время не пропустить момент покупки пока еще дешевых активов. Например, залогового имущества у банков, которое не смогли оплатить заемщики, не справившиеся с кредитной нагрузкой.

Если верить американскому гуру частных инвестиций Роберту Китосаки, автору нашумевшего «Руководства Богатого Папы по инвестированию», именно таким способом он заработал свои первые деньги: искал распродаваемые банками залоги, скупал их, делал ремонт, сдавал в аренду или продавал по более высокой цене.

Конечно, для большинства украинцев приобретение пары-тройки квартир для диверсификации своих капиталов всего лишь розовая мечта. Но для тех, кто давно копит деньги на собственное жилье, это возможность наконец-то решить квартирный вопрос. Weekly.ua приценился к залоговому имуществу.

Что продают

Изучив предложения банков, Weekly.ua обнаружил много интересного. Банки действительно распродают квартиры, земельные участки, загородные дома (в том числе незавершенное строительство), автомобили, оборудование, офисы и много чего другого. «Товар» можно увидеть на банковских сайтах. Есть в Сети и специальные сайты по продаже залогов.

Например, zalogshop.com.ua или zalog-ipoteka.com.ua, где в одну базу сведены все предложения кредиторов. Кстати, финучреждения готовы сбыть с рук не только киевские залоги, но и активы в регионах, в частности в таких привлекательных местах, как Крым и Карпаты.

Правда, качество залогов очень разное. Тут можно встретить и убитую единичку на Борщаговке за $50 тыс., и роскошный особняк в Киевской области за $2 млн. Причем количество дешевых квартир, как правило, не более одной-двух, а вот дорогостоящих видимо-невидимо.

Средняя цена залоговой однокомнатной квартиры на окраине Киева — $43–65 тыс., в центре или близлежащих к нему районах — $90–120 тыс. За двухкомнатное жилье в зависимости от района просят от $56 тыс. до $180 тыс. Цены, как видим, ниже рыночных, но ненамного — максимум на 5–10%.

Земельные участки в Киевской области предлагаются за $15–36 тыс. за 4–6 соток (Вышгород, Васильковский район), а в престижных районах Крыма (Ливадия) цены за лот достигают $60–80 тыс. За сотку в самой столице просят порядка $36 тыс.

В целом же после изучения предложений банков возникают противоречивые чувства. Активы продаются «с историей» и бывшие в употреблении, а цены при этом отнюдь не маленькие. Ассортимент интересных вариантов крайне ограничен.

Риски и выгоды

Мы неслучайно обращаем внимание на «темное прошлое» залогов. Дело в том, что некоторые заемщики, у которых они отнимаются, ведут судебные тяжбы с банком, и эти тяжбы могут длиться годами.

Даже если банк выиграл спор в суде и вывел залог из реестра залогового имущества, это не означает, что заемщик не обжалует решение и не станет чинить препятствия при выселении из залоговой квартиры или изъятии авто. Оправдывает ли скидка в 5–10% последующие хлопоты с таким имуществом? Вряд ли.

Ввязываться в такие игры стоит только ради гораздо большего дисконта. Например, в 30–50%. Его можно получить, если приобрести залоговое имущество на государственном аукционе (в этом случае деньги, вырученные от реализации лота, тоже зачисляются в счет погашения кредита).

Кстати, в начале марта были приняты изменения в Закон «Об исполнительном производстве», в соответствии с которыми цену можно уменьшить вдвое, если на квартиру должника нет претендентов на торгах. Раньше снижать цену на «неходовой товар» более чем на 30% не разрешалось.

К тому же в связи с законодательными изменениями число выставленных на продажу объектов может резко возрасти. Дело в том, что государственным исполнителям расширили полномочия по вытрясанию денег из неплатежеспособных заемщиков: уже на 16-й день после того, как они не выполнили решение суда о возврате долга, можно начинать выселение из залоговой квартиры. Таким образом, скоро приобретение недвижимости на аукционе может стать весьма выгодным предприятием.

Кстати, при покупке залога можно переоформить кредит неплатежеспособного заемщика на себя под низкую, докризисную ставку (13–15% годовых) либо оформить новый заем на более выгодных условиях. Банки весьма охотно идут на такие сделки, стремясь избавиться от плохих должников. Но получить новый кредит в валюте не удастся — только под 18–20% в гривне с обязательным начальным взносом не менее 30% стоимости залога. При оформлении, естественно, придется оплатить страховки, комиссии и нотариальное оформление сделки.