Как от государства получить доступную ипотеку?

По данным компании «Простобанк Консалтинг», в феврале-марте на рынке наблюдалось постепенное снижение эффективных процентных ставок по ипотечным кредитам на вторичном рынке, однако темпы такого снижения притормаживаются.

Больше всего за первый квартал этого года подешевели кредиты сроком на пять лет - на 1,1%, до 19,14% годовых. Средние эффективные ставки по займам сроком на 20 лет снизились на 0,9% до 18,49% годовых.

Наиболее выгодные предложения по кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке сроком на 20 лет по состоянию на конец марта:

• от 50 крупнейших банков: CreditAgricole (аванс: 50%, реальная годовая % ставка: плавающая, 16,65%), UnicreditBank(аванс: 40% / 30%, реальная годовая % ставка: плавающая, 17,07% / 17,1%), Пиреус Банк (аванс: 50%, реальная годовая % ставка: плавающая, 17,15%), БМ Банк (аванс: 30%, реальная годовая % ставка: 17,64%);
• от небольших банков: Терра Банк (по программе государственного ипотечного учреждения (ГИУ); аванс: 25%, реальная годовая % ставка: 14,1%), Плюс Банк (аванс: 50%, реальная годовая % ставка: 15,07%), Астра Банк (аванс: 35%, реальная годовая % ставка: 17,0%).

Рука помощи от государства

В то же время облегчить жизнь заемщикам, банкам и застройщикам решило государство, выходя на рынок ипотечного кредитования со своей новой ипотечной программой. По данным ГИУ, на сегодняшний день свое участие по программе кредитования государства подтвердили 75 банков. Стоит отметить, что в 2010 году через ГИУ ипотеку кредитовали 89 банков, в 2009 – 81, в 2008 – 73, в 2007 – 66 и в 2006 – 43.

Чиновники прогнозируют, что кредитный портфель ГИУ в 2011 году составит ориентировочно 1,5 млрд грн. В 2012 его размер увеличится до 1,86 млрд грн., в 2013 – до 2,5 млрд грн., в 2014 – до 3,57 млрд грн., а в 2015 – до 4,12 млрд грн.

Что касается ставок рефинансирования ГИУ для банков-партнеров, то на сегодняшний день она составляет 11%. В 2008-2010 годах ее размер был на уровне 13,5%, в 2006 – 2008 – 9,9%, а в 2005 – 2008 годах – 7,5%.

Удешевление ипотеки по сравнению с прошлым годом, по мнению чиновников из ГИУ, будет стимулировать банки сотрудничать с государством. На выходе кредиты для населения не должны превышать 15%. В ГИУ уверены, банков сможет заинтересовать маржа в районе 3%.

Что касается условий кредитования банков по программе ГИУ, то структура среднемесячных платежей для украинцев выглядит таким образом: 51,9% - от 1 до 3 тыс. грн.; 24,1% - меньше 1 тыс. грн. 12,9% - от 3 до 5 тыс. грн. и 11,1% - более 5 тыс. грн.

«Напомним», накануне в Киеве была презентована новая ипотечная программа Государственного ипотечного учреждения ГИУ. Во время презентации, комментируя возобновление кредитования застройщиков и физических лиц, председатель правления ГИУ Виктор Миргородский сообщил следующее: «Все страны сегодня борются за экономический рост и рост ВВП. Потому что это единственный способ создать условия жизни для своих граждан. И естественно, что экономический рост не может происходить в отрыве от банковского сектора. После кризиса триллионы долларов и других валют были влиты в экономики, чтобы поддержать бизнес, поддержать фондовые рынки. Благодаря участию в банках государства на сегодняшний день удается бороться с последствиями финансового кризиса».

ГИУ с банками хотят помочь застройщикам

По словам Виктора Миргородского, от государственной ипотеки выиграют все стороны. А само кредитование населения и предоставление средств застройщикам поможет вытянуть экономику страны из рецессии. «Банки прекратили кредитование, перестали вообще участвовать в экономическом развитии в целом. Это очень плохо для страны.

Несмотря на рефинансирование украинских банков, в реальный сектор экономики эти деньги не пошли... На сегодняшний день есть три вида кредитования: кредиты на покупку авто, на покупку электроники и кредитование ипотеки. В первых двух случаях происходит реальное кредитование импортной инфляции. Ничего хорошего это в Украине не создает. Реальный сектор кредитуется посредством ипотеки. Благодаря этому процессу мы реально создаем ВВП», - подчеркнул Виктор Миргородский.

Поэтому, по его словам, возобновив финансирование ипотечного кредитования, правительство и ГИУ решают три важные стратегические задачи – помогают застройщикам преодолеть последствия кризиса в отрасли, помогают банкам с выгодой вложить свои активы, а физическим лицам помогают приобрести ипотеку по доступной цене.

Банкам дают возможность заработать «легкие» деньги?

Некоторые банкиры позитивно оценили такие шаги государства и не скрывают своей радости. Как сообщила заместитель председателя правления АКБ «Меркурий» Людмила Данилова, жилищная программа у них работает с 2004 года. В рамках программы уже было профинансировано 15 жилых домов общей площадью более 190 тыс. квадратных метров.

«Мы работали через фонды финансирования строительства, через облигации и институты совместного строительства. В докризисный период по нашему опыту великолепно работал механизм ФФС. Он обеспечивал гарантии всем участникам строительной схемы», - сообщила Людмила Данилова. По ее словам, при этой схеме у банка был достаточный механизм воздействия на заемщика, а также на застройщиков, которые не выполняли своих обязательств. «Все эти факторы позволяли застройщику на начальном этапе строительства жилья получать дополнительное финансирование, так как даже у крупных застройщиков не достаточно оборотных средств для завершения строительства», - отметила г-жа Данилова. Однако на сегодняшний день ситуация кардинально изменилась.

«В условиях падения покупательского спроса, в условиях ограниченного ипотечного кредитования, которое вызвано ограниченным гривневым ресурсом банков привело к тому, что финансирование строительства стало ограниченным», - сказала Людмила Данилова. Это привело к падению объемов продаж и к тому, что строители с трудом завершают объекты строительства. Поэтому она считает решением проблемы реализацию государственных программ, в том числе и той, которую сейчас внедряет на рынок ГИУ.

«Мы не сотрудничаем с ГИУ по кредитованию застройщиков, а сотрудничаем по стандартным ипотечным кредитам. Мы кредитуем физиков и рефинансировались, потому что последние несколько лет ГИУ прекратило рефинансировать эти программы… Мы очень хотим этого (кредитования физлиц. – Ред.), потому что у нас есть много ресурсов, но они сегодня относительно «короткие», а во-вторых, они являются достаточно дорогими и кредитовать физических своими ресурсами по ставке 13-14% мы не можем», - сообщила «Багнету» заместитель председателя правления, директор Департамента розничного бизнеса АКБ «Индустриалбанк» Маргарита Ладыженская. Поэтому, она считает, что выход на ипотечный рынок ГИУ является своевременным и привлекательным для банков.

Однако, не все так просто и радужно с новой раскрученной программой ГИУ. «На сегодняшний день те застройщики, которые хотят, чтобы мы их финансировали, и у которых степень завершенности строительства составляет 50%, это застройщики, которые частично вложенные покупателями деньги инвестировали не в эту стройку, с 50% готовностью, а в другие земельные участки и объекты. Поэтому реализация этого проекта, даже если мы даем деньги на достройку, при условии реализации квартир в завершенном доме, не позволяет им вернуть даже тот новый кредит, который им выдается», - сообщила заместитель председателя правления АКБ «Киевская Русь» Наталия Лебедева.

Кроме этого, по ее словам, на сегодняшний день те застройщики, степень готовности объектов которых подходит под 50%, имеют кредиты в других банках. «Когда ты готов его (застройщика. – Ред.) финансировать по конкретной стройке и при этом имеешь в поле его кредитов еще пять банков, которые готовы с ним судиться, то даже с учетом денег ГИУ, экономической целесообразности и прочих вопросов финансирования такого застройщика нет», - сказала она.

«В целом, конечно же, наличие данной программы рефинансирования положительно влияет на развитие ипотечного рынка кредитования. Предложение от ГИУ позволяет уменьшить заемщикам на процентные расходы по кредиту и способствует дальнейшему снижение процентных ставок на рынке. За последний год наблюдаются положительные тенденции на рынке ипотечного кредитования по сравнению с предыдущими «кризисными» периодами. Так, количество сделок по недвижимости с привлечением ипотечных кредитов в 2011 году составило около 7% от общего числа.

Это примерно на 3% больше, чем в прошлом году, но, тем не менее, значительно меньше показателей «докризисного» 2007 года», сообщил нам финансовый аналитик компании «Простобанк Консалтинг» Сергей Губенко. В тоже время, по его словам, развитие кредитов от ГИУ сдерживают и некоторые другие факторы. «С ГИУ по программе рефинансирования сотрудничает ограниченное количество банков, а при расчете платежеспособности потенциального заемщика не учитываются неофициальные доходы клиента, что усложняет возможность получения займа», - сказал Сергей Губенко.

Что необходимо для получения льготного кредита

По данным компании «Простобанк Консалтинг», чтобы получить кредит по программе ГИУ рядовому гражданину необходимо следующее:

• заемщик должен быть гражданином Украины;
• на момент выдачи ипотечного кредита возраст более 18 лет;
• ипотечный кредит должен быть погашен заемщиком к достижению им пенсионного возраста или пенсионного возраста поручителей за ипотечным кредитом (в случае их наличия);
• максимальный удельный вес платежей по ипотечному кредиту в чистом совокупном доходе заемщика и его семьи (за аналогичный период) не должен превышать 45% (если при проведении расчетов используются чистые совокупные доходы семьи заемщика, то члены семьи заемщика обязательно должны выступать поручителем за ипотечным кредитом);
• максимальный удельный вес всех периодических обязательств заемщика и его семьи в чистом совокупном доходе (за аналогичный период) не должен превышать 50%.

В целом требования к заемщикам по государственной программе кредитования через ГИУ не отличаются от стандартных требований кредитующего банка. Но следует отметить, что если в случае обычного кредита банк может пойти на уступки клиенту и закрыть глаза на неофициальное происхождение части доходов заемщика, то при оформлении займов по программе ГИУ, финансисты будут строго соблюдать все формальности и учитывать только официальную зарплату, которой может похвастаться далеко не каждый.

Для того чтобы получить данный кредит, физическому лицу необходимо следующее:

1. Обратиться к одному из банков-партнеров ГИУ с заявкой на получение ипотечного кредита и предоставить необходимые документы (перечень и требования к ним устанавливаются банком-партнером);
2. Банк-партнер принимает решение и предоставляет ипотечный кредит в соответствии с параметрами программы, которые устанавливаются и передаются периодически ГИУ банкам-партнерам. Условия кредитования заемщиков устанавливаются банком самостоятельно с учетом требований и рекомендаций ГИУ.

В случае рефинансирования данного ипотечного кредита ГИУ, заемщик должен получить от банка уведомление о переуступке права требования по ипотечному кредиту ГИУ. После осуществления рефинансирования заемщик и дальше продолжает платить платежи по ипотечному кредиту банку, который предоставил ссуду.