ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 9'900 грн/м2
Квартиры в Турции от застройщика

Последние новости: Недвижимость

Недвижимость Украины: 1 комн.квартира должна стоить максимум $40 тыс.

22.03.2011 | 14:00

“Однокомнатная квартира должна стоить максимум $40 тыс.”, — считает исполнительный директор холдинговой компании KDD Group Петр Слипец.

Недвижимость Украины— Не так давно ХК KDD Group возобновила строительство жилого комплекса PecherSKY в Киеве, “замороженное” в период кризиса. Вы считаете, что рынок недвижимости в Украине возрождается?

— Для начала напомню причину, по которой мы “заморозили” работы на этом объекте, — банк, финансировавший строительство PecherSKY, в одностороннем порядке прекратил кредитование проекта. Исходя из этого мы приняли решение остановить работы и вернуть деньги людям, которые к тому времени купили квартиры в комплексе. И считаем, что поступили честно.

Объект простоял полтора года, но теперь мы дождались момента, когда, по нашему убеждению, на рынке недвижимости все кардинально меняется, и через год экономический климат в Украине будет совсем другим, поэтому продавать квартиры мы будем совсем в другом настроении.

— То есть, если я правильно поняла, сейчас вы не продаете квартиры в PecherSKY? Ждете повышения цен на недвижимость?

— Я думаю, что сейчас продавать квартиры преждевременно. Средства, поступающие в рамках новой кредитной линии под проект, которую нам открыло уже другое финучреждение — Укрэксимбанк, должны быть возвращены через год после окончания строительства, поэтому нам нет необходимости привлекать дополнительные средства со стороны, чтобы закончить строительство.

Мы хотим достроить комплекс и дать покупателям гарантию, что квартира, которую они покупают, будет их собственностью, а не превратится в долгострой.

— Но как раз сейчас Киев буквально кишит объявлениями с предложениями дешевых квартир именно в строящихся
домах...

— Еще раз повторюсь: я против такого подхода, когда стройка идет, а понимания, где брать деньги для окончания проекта, нет. Нужно всегда рассчитывать на собственные силы. При этом я не исключаю привлечения банковского финансирования или финансирования со стороны стратегического инвестора.

— На каких условиях вам удалось привлечь кредит Укрэксимбанка? Ведь банки по-прежнему не заинтересованы в кредитовании строительства жилья. Разве что при условии предоставления дополнительного залога.

— Соотношение кредита к собственному финансированию у нашей компании составляет примерно 60 к 40. То есть 40% средств, которые будут вложены в строительство, — это собственный капитал KDD Group. Что касается дополнительного залога, о котором вы говорите, — да, мы его предоставили.

В целом, если комментировать политику банков в отношении проектного кредитования, то, по моему мнению, у них у всех просто изжога от строительных проектов. Дело в том, что очень много объектов, которые начинали строить до кризиса, — не той площади, не того качества и т.д.

Например, если посмотреть на дома “эконом-класса”, то в них можно увидеть однокомнатные квартиры площадью 65 кв.м, которые непонятно кому сейчас нужны. И, конечно, такие проекты камнем висят на шее банков, а их департаменты строительства — в такой немилости, что банки ни в какую не хотят больше финансировать новые проекты. Но это не означает, что проектное кредитование умерло.

Его просто нужно развивать по-новому, вкладывать деньги в качественные проекты, а со старыми как-то разбираться — менять концепцию, проводить перепланировки в объектах и т.п. У банков сейчас есть ликвидность, и им нужно кредитовать. Поэтому, я думаю, уже к концу 2011 г. их политика в отношении кредитования проектов недвижимости изменится.

— По-моему, политика финучреждений будет эффективной только тогда, когда они снизят процентные ставки по кредитам для застройщиков. В противном случае, строители сами не захотят связываться с банками. Кстати, на каких условиях вы взяли кредит у Укрэксимбанка?

— Ни для кого не секрет, что в период кризиса ставки превышали 20%. И такая цена денег не привлекала заемщиков. Сейчас ставки снижаются. Я не могу вам назвать нашу ставку в Укрэксимбанке — это коммерческая тайна. Но могу сказать, что существующая ставка позволяет нам рассчитывать на хорошую прибыль в этом проекте.

— Вы продолжали реализовывать какие-то проекты во время кризиса?

— Мы “заморозили” почти все наши проекты, кроме одного, потому что вы не хуже меня знаете, что получить заемное финансирование в банках на приемлемых условиях было невозможно, а достаточной ликвидности для продолжения строительства собственными средствами у компании практически не было.

— Это не нанесло удар по имиджу компании? Ведь вы — публичная структура. Акции KDD Group котируются на Лондонской фондовой бирже…

— Большинство держателей наших акций трезво оценили ситуацию, сложившуюся в период кризиса. Ведь изначально 70-80% инвесторов компании являлись долгосрочными. Это крупные инвестфонды, специализирующиеся на недвижимости и желающие часть своих средств вложить в успешные украинские компании.

Они остались акционерами KDD Group и так же, как и мы, уверены в повышении стоимости компании. Ведь долгосрочные инвесторы понимают, что компания сделала самое важное в кризис — она выжила без дефолтов, сохранила портфель проектов, ничего не распродав, а также сохранила костяк коллектива. В общем, самый сложный период пройден, поэтому сейчас мы с уверенностью смотрим вперед.

- А сколько точно проектов в портфеле компании сейчас?

- Девять.

- Кроме PecherSKY вы “разморозили” еще какие-то из них?

- Во время кризиса мы продолжали строительство (может быть, не такими быстрыми темпами) коммерческого здания “премиум-класса” Sky Towers возле центрального ЗАГСа в Киеве.

Сейчас на объекте выполнено около 25% работ. В частности, мы завершили самую сложную и затратную часть объекта — построили 6-уровневый подземный паркинг, работы в наземной части теперь будут идти гораздо быстрее.

Еще в отношении ряда проектов мы близки к тому, чтобы получить заемное финансирование. В частности, это касается проекта Lucky на бул.Л.Украинки и проекта на Левом берегу Днепра.

— Насколько известно, на Левом берегу вы планируете строить жилые дома “эконом-класса”. Сколько будет стоить 1 кв.м в таких объектах?

— Говоря “эконом-жилье”, мы склонны оперировать не ценой 1 кв.м, а ценой квартиры. Мы считаем, что она должна быть доступной. Ведь, например, если продавать однокомнатную квартиру по $1 тыс. за 1 кв.м, но площадью 65 кв.м, то она все равно будет стоить $65 тыс. А это уже нельзя назвать предложением “эконом-класса”.

— Сколько же, по вашему мнению, должна стоить однокомнатная квартира в Киеве?

Однокомнатная квартира должна стоить максимум $40 тыс.

— За счет чего можно достичь такой стоимости? Ведь застройщики всегда утверждали, что снизить цены на жилье им мешает высокая себестоимость строительства.

— Снизить цены можно в первую очередь за счет уменьшения метража и эффективных внутренних решений, а кроме того — посредством применения более дешевых строительных материалов. Правда, сразу уточню: из мусора дом в любом случае строить нельзя.

Его нужно строить из металла и бетона, утеплять, используя качественные энергосберегающие материалы внешнего контура. Поэтому себестоимости в $400 за продаваемый квадратный метр, о которой любят говорить наши чиновники, в любом случае нет и не будет никогда.

Кроме того, чрезмерно сэкономив при строительстве, проводить ремонт домов необходимо будет чаще и более дорогой и, заметьте, уже из муниципального кармана. Также такая экономия обернется повышенными эксплуатационными затратами (например, на обогрев зимой и охлаждение летом).

При этом в любом случае через 10 лет эти здания будут выглядеть так, что из них постараются уехать все благополучные жильцы, и районы, застроенные дешевыми домами, превратятся в гетто.

Таким образом, ситуация будет даже хуже, чем с “хрущевками” или холодными панельными советскими домами — сначала хотели дешево и быстро построить, а теперь не знаем, что с этим делать.

Я вообще считаю, что нет смысла бороться за очень дешевые квартиры. Бороться нужно за дешевые кредитные средства (например, дать людям кредиты под 6-7% годовых), а также необходимо принять законы о защите прав банков-кредиторов.

— Вы собирались реализовывать проект по строительству жилой недвижимости в Киевской области. Как обстоят дела с ним?

— В Киевской области проект пока “заморожен”, поскольку на рынке недвижимости пригорода пока недостаточный спрос (некоторые застройщики придерживаются по этому поводу другого мнения — см. стр.72, 73. — Ред.).

— Еще хотелось бы уточнить перспективы известного вашего проекта Metro City (проект смешанного назначения на участке 21,2 га на Левом берегу Днепра между двумя станциями метро). Ранее вы заявляли, что собираетесь продать 50% проекта иностранному инвестору. Вы заключили эту сделку?

— Нет. Сейчас велика вероятность того, что нам удастся привлечь партнера (большой фонд по управлению активами с опытом реализации и владения проектами недвижимости в странах СНГ) в строительство Sky Towers.

Как я уже говорил, там уже выполнена определенная часть работ. Проекты же, которые пока существуют только на бумаге, интересуют инвесторов намного меньше. Учитывая это, работы в Metro City мы начнем в ближайшее время за кредитные средства.