Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
Квартиры в Турции от застройщика
ЖК Петровский квартал от 9'900 грн/м2
ЖК Rybalsky от 31'040 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Ипотека постепенно начинает оттаивать. Чего ждать 2011м от банков?

02.03.2011 | 13:45

Ипотека в Украине, замороженная на период кризиса, постепенно начинает оттаивать. В прошлом году банки активно расширяли предложение: на рынке появились кредиты сроком до 20 лет, а средние ставки по кредитам на покупку жилья уверенно двигались вниз, достигнув значения 18-20 процентов годовых.

ипотекаНесмотря на это, покупка жилья в кредит все еще остается роскошью для рядового украинца, ведь заемщики по-прежнему объективно не в состоянии обслуживать такие дорогие кредиты.

Одним из важных событий в сфере ипотечного кредитования эксперты называют внедрение банками плавающей ставки. Этот механизм позволяет банкам выдавать долгосрочные кредиты даже в условиях, когда экономическая ситуация в стране нестабильна. Однако заемщики вполне ожидаемо такое нововведение восприняли настороженно.

Как свидетельствует опрос, проведенный порталом Prostobank, на вопрос «Стоит ли брать ипотеку с плавающей ставкой?» лишь 3,4 процента опрошенных ответили утвердительно. При этом каждый третий респондент отмечает, что подобный кредит является слишком рискованным, а 35 процентов убеждены, что, какими бы ни были ставки, брать ипотеку вообще нет смысла!

Чего ждать от ипотеки в 2011-м

Украинцы уже заметили, что, невзирая на многочисленные прогнозы обвала рынка недвижимости, жилье дешевеет значительно медленнее, чем можно было бы рассчитывать при таком труднодоступном ипотечном кредитовании и многократно упавшем спросе. Отсутствие покупателей на рынке вынуждает продавцов квартир понемногу снижать цены, но до обвала рынка очень далеко.

В новом году рынок недвижимости демонстрирует тенденции, начатые в конце прошлого 2010-го. Имея на руках 50-70 тыс. долларов, потенциальные заемщики охотнее идут на рынок готовых новостроев, нежели на вторичный рынок. По понятным причинам покупателей интересуют квартиры максимальной степени готовности.

В 2011 году эксперты не ожидают радикальных изменений на рынке ипотечного кредитования. Превалировать, как и раньше, будут запросы и сделки в эконом-сегменте (квартиры стоимостью до $100 тыс.). Вероятнее всего, продолжатся тенденции прошлого года: увеличение количества банков, предлагающих кредиты на покупку недвижимости, и постепенное снижение ставок. Напомним, что, по мнению экспертов рынка недвижимости, говорить о возобновлении ипотечного кредитования можно будет не раньше, чем когда ставка снизится до 15-16 процентов годовых. Однако простейшие расчеты показывают, что даже такая ставка будет очень «кусачей».

Что касается размеров первоначального взноса по ипотеке, то эксперты допускают его снижение в нынешнем году, однако радикального уменьшения ожидать не стоит. По прогнозам, аванс менее 25-30 процентов стоимости залогового имущества предлагаться не будет, поскольку об окончательной стабилизации рынка недвижимости говорить еще рано. Словом, все идет к тому, что рано или поздно мы наконец удостоверимся: стоимость жилья в стране должна быть адекватна доходам граждан этой страны.

Черный список профессий

Эксперты компании Penny Lane Realty составили ТОП-10 нежеланных для банков профессий клиентов, желающих получить ипотечный кредит:

  • Работники социальной сферы
  • Милиционеры
  • Военнослужащие
  • Водители
  • Рабочие, занятые в сельском хозяйстве
  • Сотрудники туристических фирм
  • Судьи и прочие неприкосновенные лица
  • Риелторы
  • Сотрудники, занятые на строительстве, прорабы
  • Лица, занимающиеся индивидуальным предпринимательством

Легко заметить, что в банках не слишком жалуют малодоходные категории населения, а также тех, чья часть ежемесячного дохода в большей степени выражена в бонусах, ведь процент-то не гарантирован! С представителями судебной и исполнительной власти финансовые учреждения не хотят связываться по той причине, что с ними непросто судиться и практически нереально что-либо взыскать. При этом эксперты компании уточнили, что далеко не все представители названных профессий автоматически становятся «отказными». Наличие хорошей кредитной истории значительно увеличивает шансы клиента из черного списка получить кредит.

Только цифры

По данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», доля киевских квартир в ценовом сегменте до 100 тыс. долларов в январе 2011 года составила 36 процентов. В этом ценовом сегменте средняя стоимость однокомнатных квартир составляет $67,5 тыс., двухкомнатных - $81,1 тыс., трехкомнатных - $87,7 тыс. Минимальная стоимость «гостинки» в столице составляет $37-38 тыс.

Для возобновления кредитования понадобится несколько лет.

- Сегодня лишь 5-6% сделок по покупке жилой недвижимости на вторичном рынке заключаются благодаря ипотечным кредитам, - отмечает заместитель председателя правления АО «АСТРА БАНК» Антон Погорелов. - На данный момент эффективные ставки по ипотечным кредитам достигли 17-18% в гривне (до кризиса - 14-15%), срок кредитования - до 20 лет. По-прежнему высоким остается авансовый платеж, что является ограничивающим фактором для потенциальных покупателей.

Поскольку значительное падение ставок по программам кредитования банков для физлиц произошло в прошлом году, в 2011-м можно ожидать лишь незначительной коррекции в пределах 1-1,5%, размер авансового взноса может уменьшиться до 20% от стоимости жилья. Однако, учитывая наличие отложенного спроса со стороны населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, мы ожидаем оживления ипотеки.

К концу 2011 года объем ипотечных сделок может возрасти до 8-10% от общего объема заключаемых договоров на покупку жилья. Для возобновления ипотечного кредитования банками в «докризисном» объеме понадобится несколько лет. Ход этого процесса будет зависеть от возрождения экономики и стабильного роста доходов населения.

Ипотечный кредит на приобретение жилья оправдан лишь в том случае, если выплаты по нему сопоставимы с арендной ставкой. Поэтому при расчете, что выгоднее - покупать квартиру либо снимать жилье, следует сравнивать между собой не ежемесячные выплаты, а финансовые потери в каждом конкретном случае: сумму процентов банку и арендную ставку. И даже учитывая, что стоимость аренды (впрочем, как и стоимость квартиры) может расти в цене, во многих случаях гораздо разумнее не загонять себя в ипотечную кабалу на долгие годы, а снимать жилье, кладя разницу на депозит и постепенно накапливая нужную сумму.

Комментарий психолога

Покупка квартиры удовлетворяет наши инстинкты. Невзирая на здравый смысл и советы специалистов трезво оценивать свои возможности и покупать не то, что нравится, а то, что по силам выплатить, украинцы продолжают втягивать себя в финансовую кабалу, и, по мнению психолога Марины Деркач, это вполне объяснимо:

- Покупка недвижимости доставляет нам огромное моральное удовлетворение, символизируя приобретение свободы и независимости. Человек, совершающий такую дорогую покупку, не только удовлетворяет свой инстинкт собственника, но и приобретает уверенность в себе, его статус растет, пусть даже и только в собственных глазах. Финансовые учреждения, предоставляющие кредиты, также способствуют принятию решения, создавая иллюзию: деньги нужно будет отдавать когда-то в необозримом будущем, зато квартиру можно купить прямо сейчас!

Мы решили подсчитать, сколько нужно зарабатывать, чтобы позволить себе взять кредит на покупку квартиры в столице. За основу расчета возьмем кредит на сумму 420 тыс. грн. (цена панельной «двушки» в спальном районе - около $75 тыс. минус 30 процентов на первый взнос). Ставка - 20% годовых.

Воспользовавшись ипотечным калькулятором одного из порталов, получаем, что при сроке кредитования 15 лет ежемесячный платеж составит 7376 грн.

Учитывая основное правило организации семейного бюджета, которое гласит, что доля выплат по кредитам не должна превышать 30 процентов доходов, получаем, что доходы семьи, решившейся на подобную покупку, должны составлять порядка 25 тыс. грн. в месяц! Имея такую зарплату плюс накопления в размере 22-23 тыс. долларов на первый взнос, можно рассчитывать на покупку квартиры стоимостью $75 тыс.