Строительство в Украине будет развиваться активнее, но стоимость недвижимости снизится не скоро

Оживить строительство и уменьшить заботы строителей поможет новый закон « О регулировании градостроительной деятельности », но в тоже время он может принести проблемы с безопасностью и экологией наших городов.

Начало года ознаменовалось важным событием для строительной отрасли и всего отечественного рынка недвижимости: 13 января 2011 года украинский парламент принял Закон «О регулировании градостроительной деятельности».

В случае подписания его президентом этот документ может радикально изменить «правила игры» в сфере строительства.

От хаоса к зонингу

Во-первых, новый закон должен положить конец хаотичной застройке наших городов. Теперь генеральный план населенного пункта становится своего рода «священной коровой»: ему нужно строго следовать, а менять его можно не реже, чем раз в 5 лет.

Важным документом является т. н. зонинг, в котором территория разбивается на зоны, в которых вводятся условия и ограничения по использованию земельных участков и объектам недвижимости. Поменять что-то в зонинге можно только при внесении соответствующих изменений в генплан.

Строить станет проще

Во-вторых, новый закон облегчит жизнь застройщикам, упрощая и ускоряя процедуры, необходимые для начала строительства и введения дома в эксплуатацию. Жилые дома до двух этажей площадью до 300 кв. м можно будет строить на основании строительного паспорта, без разработки проекта и получения разрешения.

Для объектов І—ІІІ категорий сложности (а это сейчас вплоть до 9-этажных жилых домов) не требуется экспертиза проектов, не нужно получать разрешение, а достаточно подать в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля соответствующую декларацию. Подачи декларации достаточно и для ввода такого дома в эксплуатацию. Для строительства объектов ІV и V категорий сложности (например, высотных зданий) разрешение требуется, должен быть и акт готовности объекта к эксплуатации. Однако и здесь предусмотрено значительное упрощение процедур.

ЦЕЛЬ. Как предполагается, эти нововведения значительно сократят для чиновников возможности оказывать давление на застройщиков с целью получения взятки, и в целом уменьшат стоимость строительства. Что не только оживит отрасль, но и поможет снизит стоимость жилья. По словам премьер-министра Николая Азарова, до 8000 грн. за кв. м. А президент компании «21 век» Лев Парцхаладзе считает, что квадратный метр может стоить и все 4000 грн. «Сегодня» решила разобраться, реально ли сможет снизить новый закон цены на жилье и на сколько.

Цены: нужен госконтроль

Главный упор защитники градостроительного закона делают на то, что, вступив в действие, он обвалит цены на квадратные метры. «Уменьшение бюрократических преград и сокращение сроков строительства может значительно содействовать удешевлению жилья на рынке», — говорит вице-премьер-министр Украины, министр регионального развития, строительства и ЖКХ Виктор Тихонов. Вопрос в другом.

Когда может произойти долгожданное снижение цен? «Нескоро, — считает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. — Ведь цены могут снизиться только на дома, стройка которых начнется после вступления в силу этого закона. А только года 2—3 уйдет на завершение начатого. Появления же большого числа новых проектов в ближайшее время ждать не стоит».

Закон просто не успеет оказать свое влияние на формирование средних цен на рынке в 2011 году. — С учетом того, что у нас очень много недостроенных объектов, в основном работы будут вестись на тех объектах, которые уже находятся на каких-то стадиях строительства.

На дома «с нуля» придется не более 20% строек. Этот процент может быть еще ниже, если оправдается прогноз Александра Охрименко, президента Украинского аналитического центра. «Из-за подорожания газа и руды могут подняться цены на металл. Газ также может толкнуть вверх цены на цемент и кирпич. Если это произойдет, будет падение объемов строительства на 10—20%». Так что будет не до начала строительства новых домов. Хотя бы старые достроить.

Фактор ипотеки

Процесс «допекания» домов могла бы ускорить ипотечная оттепель. Ведь чем мягче будут условия займов, тем больше людей смогут купить квартиры на «первичке». А все к этому идет. Так, если в октябре 2010 года было 30 банков, выдающих ипотеку, то сейчас уже их 40. При этом смягчились условия кредитования. Осенью средняя ставка была в районе 19—21%, сейчас — 18—20%. Все больше банков готовы дать взаймы при 30-процентном первоначальном взносе (раньше требовали почти все 50%). Ну и пополнились ряды банков, готовых выдавать кредиты на 20 лет.

В ближайшем будущем нас ждут еще более сильное ипотечное «потепление». Так, по мнению первого заместителя председателя правления АО «Сбербанк России» Александра Ведяхина, в течение года средняя ставка по ипотечным кредитам снизится с нынешних 18—20% до 16%. Кроме того, уставной фонд государственного ипотечного учреждения был увеличен с 200 млн грн. до 2,2 млрд грн.

«И хочется верить, что теперь ГИУ займется настоящим рефинансированием ипотечных кредитов, — говорит Александр Охрименко. — Если оно будет продолжать рефинансировать по ставке 11%, пусть банки накинут еще свои несколько процентов, у многих людей появится возможность взять ипотечный кредит под 14—15%».

И тут мы плавно подходим к обратной стороне медали. С одной стороны, хорошо, что ипотека становится доступнее. А с другой стороны — плохо: вспомните, что до кризиса именно ипотека была теми дрожжами, на которых росли цены на жилье.

Резюме

Итак, если раньше на строительство дома уходило 2—3 года (1,5 года на сбор документов, 1,5 года — на само строительство, по данным консалтинговой компании SV Development), то с вступлением в силу нового закона дом смогут построить, по мнению Сергея Костецкого, за год с хвостиком. Если закон президент подпишет в ближайшее время, то застройщики смогут им руководствоваться с лета.

«Самим законом определено, что в течение 3-х месяцев со дня его опубликования Кабмин должен принять необходимые нормативно-правовые акты. А также обеспечить, чтобы министерства и другие центральные и местные органы власти привели свои нормативные документы в соответствие с новым законом и принятыми актами», — говорит Виктор Тихонов. Т. е. дом, построенный по нормам нового градостроительного закона, можно будет увидеть при идеальных раскладах осенью 2012 года. А к этому времени ипотека может быть доступной большинству.

По словам Александра Охрименко, средние ставки могут опуститься до докризисного уровня — 12%. «Но при условии, что банкам удастся привлекать дешевые кредитные ресурсы за рубежом», — уточняет эксперт. А будет спрос, застройщики по доброй воле никогда не снизят цены. Поэтому нужен дополнительный тормоз со стороны государства, чтобы цена квадратного метра была на заявленном Азарове уровне — 8000 грн. за квадратный метр. Иначе аппетиты застройщиков не сдержать, и цены будут зависеть, как сказал Виктор Тихонов, «не только от упрощения разрешительной системы, а и от рыночной конъюнктуры».

Цена метра после подписания закона

Сейчас средняя цена квадратного метра в Киеве в не введенном в эксплуатацию доме — 9000—10 000 грн.

По словам Сергея Костецкого, главного аналитика консалтинговой компании SV Development, после подписания закона расходы застройщиков могут уменьшиться на 15%. Итого, квадратный метр может стоить 7650—8500 грн.

Общественность может расслабиться

Как говорится в открытом письме Всеукраинской экологической лиги президенту Украины, новый закон сужает предмет общественного обсуждения. Так, ныне действующий Закон Украины «О планировании и застройке территорий» предусматривал проведение общественного обсуждения:

• согласованных в установленном законодательстве порядке проектов схем планирования территорий административно-территориальных единиц, их отдельных частей;
• генеральных планов населенных пунктов;
• детальных планов территорий;
• проектов застройки территорий;
• градостроительного обоснования размещения объектов градостроения.

То есть старый порядок позволял общественности влиять на решения власти на нескольких этапах подготовки градостроительных решений.

Теперь же закон предусматривает общественное обсуждение только разработанных и уже согласованных проектов генеральных планов населенных пунктов. То есть превращает общественное обсуждение в пустую формальность. Более того, как говорит руководитель Всеукраинской экологической лиги Татьяна Тимочко, «на самом деле генеральный план — это как бы общая схема. На нем, например, невозможно увидеть бензозаправку, мостовой переход, другие мелкие объекты». А вот обсуждение более конкретных градостроительных решений уже не предусмотрено.

Экспертизы — побоку

Не очень вежливо новый закон обошелся и с госэкспертизами будущих градостроительных решений. Генплан им еще подлежит, а вот зонинг и все, что «ниже», — уже нет. Нам опять-таки предлагают верить на слово и разработчикам градостроительных решений, и проектировщикам со строителями, что они сделают все на самом высоком уровне, с соблюдением всех норм и с защитой наших с вами интересов.

«Государственная экологическая экспертиза — единственный инструмент, который защищает от строительства опасных объектов», — считает Татьяна Тимочко. Вряд ли можно сомневаться также в необходимости санитарно-эпидемиологической или археологической экспертизы. А ведь новый закон позволяет строить без проверок и экспертиз не только многоэтажные дома.

Из ст. 8 З-на Украины «Об инвестиционной деятельности» удалено требование получения положительного комплексного заключения госэкспертизы относительно соблюдения в инвестиционных программах и проектах строительства действующих нормативов по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологической безопасности, охраны труда, энергосбережения, пожарной безопасности, прочности, надежности зданий и сооружений, а также архитектурных требований.

«А инвестиционные проекты, — напоминает Татьяна Тимочко, — это мусоросжигающий завод на Троещине, это заводы по производству стекловолокна, минеральных удобрений. И другие объекты, по которым в свое время государственная экологическая экспертиза давала негативное заключение». Таким образом, новый закон дает возможность реализации в Украине экологически вредных и опасных в других отношениях проектов (такая возможность была и раньше, но за нее застройщики платили большие деньги).

Комментарий

Виктор Тихонов, вице-премьер-министр Украины, министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства

О сроках разработки зонинга

При достаточном финансовом обеспечении и наличии генплана в населенном пункте проект зонирования территорий может быть разработан за шесть месяцев. Когда детального плана или зонинга не будет, органам градостроения и архитектуры дается право предоставлять исходные данные для проектирования в установленные сроки.

Такая норма будет действовать один год, чтобы дать возможность местной власти начать разработку проекта зонирования территорий, не сдерживая строительный процесс. Но если в течение этого годового срока местные советы и их исполнительные органы будут бездействовать, то, действительно, могут возникнуть проблемы со строительством объектов.

О защите от хаотичной застройки

Сегодня инструментом такой застройки в подавляющем большинстве случаев является градостроительное обоснование. Оно разрабатывается для обоснования места размещения каждого конкретного объекта, а также для внесения соответствующих изменений в детальный план застройки. Именно этим документом сейчас регулируется застройка территорий в «ручном режиме». Это не всегда на пользу жителям, поскольку такая застройка происходит исключительно в интересах застройщика за счет скверов и парков, спортивных площадок, придомовых территорий.

Новым законом предусматривается другой подход к строительству: только на основании утвержденной градостроительной документации. А положения закона предусматривают, что вносить изменения в генплан, детальный план и проект зонирования территорий можно только один раз в пять лет. И генплан не может быть изменен по инициативе местной власти. При этом градостроительное обоснование отменяется. Цель такого подхода — упорядочить застройку территорий исключительно в соответствии с генпланом, независимо от смены местной власти и застройщиков.