Ипотечное кредитование в Украине: перезагрузка

В последние недели большинство банков начало быстро снижать ставки по ипотечным кредитам и смягчать их условия. В конце ноября - начале декабря 2010 г. появились предложение от банков кредитов под залог недвижимости даже под 15-16%, годовых.

Напомним, что еще летом нынешнего года ставки по ипотеке у большинства банков превышали 21-22% .

Ипотечное кредитование фактически вернулось на первичный рынок. Кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке выдают уже как минимум два десятка банков и их число постоянно растет.

Напомним, что в начале года кредиты на покупку жилья на первичном рынке предоставляли всего 2-3 финучреждения и то на крайне жестких условиях: только для покупки квартир у четко определенных застройщиков и фактически в готовых домах.

Сегодня ставки по кредитам на «первичку» примерно соответствуют ставкам на «вторичку», однако многие банки тесно сотрудничают с отдельными застройщиками и кредитуют приобретение жилья у них по более низким процентным ставкам – встречаются предложения и под 14-15% годовых.

Отдельно нужно остановиться на молодежном жилищном кредитовании (которое тоже касается «первички»). Программа молодежного кредитования в последние месяцы была фактически свернута, поскольку для компенсации банкам процентов по льготным кредитам в бюджете не хватало средств.

В первой половине 2010 г. частичная компенсация процентной ставки коммерческих банков по ипотечным кредитам была задержана, их компенсировать начали только летом и то с задержками. И хотя председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рысухин заявил, что до трехсот человек получат в этом году жилье по программе содействия молодым семьям – это капля в море.

Кроме того, количество претендентов на получение льготного кредита в ближайшее время резко уменьшится: Министерство молодежи и спорта обнародовало инициативу о снижении возрастного ценза для получения молодежных льгот, согласно которой с 2011 года рассчитывать на получение льготного кредита на приобретение жилья смогут граждане не старше 24 лет.

Такая мера позволит правительству продемонстрировать МВФ работу по сокращению бюджетного дефицита и одновременно резко сократить количество «нуждающейся в льготных кредитах молодежи».

Причины, побуждающие банки активно заниматься ипотекой и снижать ставки, понятны - им буквально «некуда девать деньги». Несмотря на снижение ставок по депозитам, их приток в банки не уменьшается. До недавнего времени банки не хотели рисковать и предпочитали вкладывать свободные ресурсы в гособлигации, однако доходность этого инструмента очень упала. Сегодня банки буквально «затоварены» госбумагами с всё более понижающейся доходностью.

23 ноября 2010 г. Минфин, понизив ставку доходности на уровень для банков не слишком привлекательный, не смог продать ОВГЗ впервые с марта 2009 г. В ходе данного аукциона заявки на покупку 28-месячных ОВГЗ были выставлены в диапазоне 12-13% годовых – однако предложенная Минфином доходность была еще ниже этих значений.

Ситуация поневоле вынуждает банки заниматься своей прямой обязанностью – кредитованием. Если рассматривать ипотеку как альтернативу вложениям в ОВГЗ, то можно сделать логический вывод, что банки вполне могут предоставлять ипотечные кредиты под 12-13% годовых – особенно если им удастся опустить ниже этого уровня ставки по депозитам.

Однако помимо быстрого снижения ставок по ипотечным кредитам наблюдается другой парадокс, нетипичный для Украины, которая уже переживала «ипотечный бум» в 2004-2008 гг. – ипотечные кредиты даже по снизившимся ставкам особо никто не хочет. Причина этого проста: главным двигателем ипотеки в прошлые годы был именно рост цен на жилье.

Ипотечные кредиты под высокие проценты брали потому, что «завтра будет дороже». И до 2005-2006 гг., как правило, не ошибались. Лишь те, кто взял кредиты в 2007-2008 гг., оказались в критической ситуации: их залоговые квартиры резко обесценились. Сегодня многие и рады бы «избавиться» от такой ипотеки, однако, продав эти квартиры, банки не покроют своих расходов, поэтому и вынуждены реструктуризировать ипотечные займы, идти на «кредитные каникулы» и т.д.

После обвала цен на недвижимость в 2008-2009 гг. стимул брать ипотечные кредиты пропал. Сегодня потенциальные покупатели с высоким доходом спокойно копят себе на квартиру, с удовлетворением наблюдая, как их сбережения – растут, а цены на квартиры – падают.

В таких условиях заставить человека взять ипотечный кредит даже под 15% годовых трудно, тем более, что проект нового Жилищного кодекса пугает потенциального заемщика принудительным выселением за долги по ипотеке. Некоторые, правда, в «ипотечную кабалу» влезают и сегодня, но это, как правило, те, кому нужно срочно «разъехаться» или решить вопрос с жильем.

Отсутствие массовой ипотеки сказывается и на ценах рынка недвижимости. Если ипотечный ажиотаж до 2008 г. толкал цены на квартиры вверх, то теперь наоборот, падение цен на жилье препятствует его возникновению. На рынке недвижимости присутствуют в основном покупатели со сбережениями, а также те, кто продал (или продает) одно жилье, чтобы купить другое.

Также в отличие от 2006-2007 г. спекулянты в качестве покупателей сегодня на рынке недвижимости отсутствуют. Наоборот, их много среди продавцов и арендодателей недвижимости, что толкает и цены на недвижимость, и ставки аренды вниз. И если до 2008 г. из месяца в месяц дорожающая аренда также была одним из основных доводов в пользу ипотеки, то сегодня многие потенциальные клиенты банков по ипотеке «пережидают время» на относительно подешевевших съемных квартирах.

Что же касается уровня цен на недвижимость (реального, а не того, о котором говорят многие агентства недвижимости, которые вот уже больше года «пугают» тем, что «недвижимость вот-вот будет дорожать»), то он по сравнению с весной 2010 г. снизился на 10-15%. И если в марте 2010 г. в Киеве «гостинку» за $35 тыс. и «хрущевку» за $40 тыс. купить было нереально, то сегодня к таким ценам можно без проблем «сторговаться» по значительной части подобных предложений в «спальных» районах.

Подъем цен на недвижимость может начаться в Украине после того, как ипотека станет «сверхдоступной», а реальная ставка кредитов на жилье в гривне упадет до 10-11% годовых. Именно такую ставку прогнозируют при сохранении сегодняшних тенденций в начале 2011 года эксперты.

При такой стоимости кредитов можно будет говорить о возрождении «массовой» ипотеки. А до этого момента цены на квартиры как в Киеве, так и в других крупных городах Украины вполне могут упасть в цене еще на 5-10%, что будет только отдалять время массового «ипотечного бума».