ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Деньги для 'ленивых'

21.10.2010 | 11:15

Сборщики податей от государства обратили свой пристальный взор в сторону обладателей депозитов, владельцев доходной недвижимости и держателей ценных бумаг. Как выяснила «ВД», неприятные сюрпризы для них спрятаны не только в Налоговом кодексе.

Аренда жилья

С 1 октября вступили в силу изменения к Закону «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество» и новая редакция Приказа Минюста №7/5.

«Отныне закон требует регистрировать все договоры аренды в БТИ. Эта информация будет доступна для налоговых инспекторов, что не позволит уклоняться, как прежде, от 15%-го налога с доходов физических лиц — от суммы получаемых арендных платежей. Максимальный приговор суда в случае нарушения этих норм — лишение свободы сроком на пять лет», — напоминает Наталья Доценко-Белоус, юрист компании «Василь Кисiль i Партнери».

По оценкам юристов этой компании, девять из десяти владельцев квартир пока игнорируют эту норму. Они либо просто не регистрируют договор, либо, что случается реже, оформляют себя как частных предпринимателей, отделываясь 200 грн. единого налога в месяц.

Поиск объектов недвижимости

«Последняя из обнародованных редакций Налогового кодекса содержит норму, прямо запрещающую применение единого налога при осуществлении операций с недвижимостью. Всем арендодателям придется уплачивать налог на общих основаниях, то есть 15%-ю ставку налога с дохода от аренды, — рассказывает Андрей Серветник, партнер компании Deloitte. — Если же этот доход будет превышать десять минимальных заработных плат, что составляло 8,8 тыс. грн. на начало октября 2010 г., ставка увеличится до 17%».

Впрочем, несмотря на этот момент, доход от сдачи жилья в аренду останется самым надежным инструментом пассивного заработка. Даже при повышающейся налоговой нагрузке владельцы квартир не несут риски, связанные с действиями администраторов или финансистов, а сами являются хозяевами своего имущества.

Депозиты, ценные бумаги

К уменьшению доходности от размещения денег во вклады стоит готовиться и владельцам депозитов. Норма о 5%-м обложении доходов по этому виду заработка с высокой долей вероятности обретет законную силу (подробнее — см. «Пассивные страсти», «ВД» №25-26 с. г.). Одновременно документ должен сыграть на руку гражданам, инвестирующим в ценные бумаги: проект НК предполагает снижение ставки налога до 5% по дивидендам от ценных бумаг (сегодня от полученного дохода с акций или облигаций в госказну уходит 15%). Андрей Серветник отмечает, что при этом финансовые учреждения выполняют функцию налогового агента и сами удерживают налог с доходов физических лиц.

Ценные бумаги сегодня показывают максимальную доходность и, по прогнозам, удержат это первенство и дальше. По данным инвестиционных компаний, доходы по акциям могут достигать 30-50% в год. Скорректировав на 15% налог на прибыль, держатели ЦБ могут обогатиться на 15-35%. А со вступлением в силу НК доходность за вычетом государственной подати возрастет до 25-45%. Однако такой вид инвестиций традиционно является и наиболее рисковым. «Доходность по акциям не гарантирована и при неблагоприятной конъюнктуре рынка может вообще быть отрицательной», — предупреждает Олег Иванец, аналитик инвестиционной группы «Арт-Капитал».

Виды пассивных заработков для физлиц
Вид Минимальное вложение Доходность вложений / год Налог на доход* Риски
Накопительное страхование жизни 500 грн./год 1-10% 9%*** Махинации со стороны СК. Банкротство компании.
Негосударственный пенсионный фонд 500 грн./год 1-20% 9%*** Махинации с фондом со стороны администратора
Сертификат ИСИ То 1000 грн. разово -1,5-10% 5% Убытки в следствии политики управляющих фонда, отсутствие гарантий
Сдача жилой недвижимости в аренду От 180 тыс.грн. разово От $ 3000** 15% Падение цен на аренду, отсутствие жильцов.
Акции В зависимости от эмитента. Средний порог вложения — 10-20 тыс.грн. За пакет акций 10-50% 15% Решение большинства акционеров о невыплате дивидендов
Облигации В зависимости от эмитента. Средняя стоимость, включая государственные облигации — 800 грн. 5-15% 15% Банкротство эмитента.
*     Ставки, действующие на 1 октября 2010 года.
**   Учтена минимальная ставка аренды для однокомнатной квартиры в Киеве — 250 $/мес.
*** Применяется не только к инвестиционному доходу, но и ко всей страховой или пенсионной выплате.

Главным риском для желающих получать доход от ценных бумаг является отсутствие фиксированного дохода, а получение дивидендов зависит от решения акционеров. «Риски по дивидендам зависят от сферы деятельности компании, наличия прибыли и от решения акционеров о распределении дивидендов, а не реинвестировании их в бизнес», — говорит Ирина Байбарза, юрист адвокатского объединения Arzinger.

«Лайфовое» страхование, НПФ

Выгодность «лайфовых» доходов уменьшилась по сравнению с докризисными показателями. По страхованию жизни, в соответствии с законом, гарантировано получение лишь 4% дохода в год. С учетом налоговых обязанностей, размер гарантированного дохода уменьшается до 3,64% годовых. В докризисный период доход сверх минимально установленного по данному виду вложений не превышал 27% годовых. По данным Insurance.top, в конце сентября 2008 г. «лайфовые» компании показали в среднем 6%-ю доходность, а к осени 2010 г. показатель упал до 4,8%.

В случае же с пенсионными фондами гарантированного дохода вообще нет. Однако, согласно информации Гос­финуслуг, НПФ показывали самую бравую доходность по рынку: если в 2008 г. она составляла 27%, то уже в 2009 г. «подлетела» до 172,7%. Отметим, что ряд экспертов ставит под сомнение возможность получения подобных заработков в нестабильном прошлом году (см. Мнение Натальи Доценко-Белоус).

На конец первого полугодия с. г. доходы, полученные инвестфондами, составили в среднем 38,4% от привлеченных вкладов. При том, что, по прогнозам Международного центра перспективных исследований, инфляция в 2010 г. составит порядка 20%. Так как НПФ работают исключительно с национальной валютой, реальная доходность в 2010 г., с учетом 9%-го налога, может составить 9,4%.

Размеры податей для украинцев, получающих страховые и пенсионные выплаты, после принятия НК не изменятся (ставки налога 9% — см. таблицу). «Сегодня по долгосрочному страхованию жизни налог начисляется и на саму выплату, и на инвестиционный доход», — говорит Наталья Невядомская, глава правления компании «Инго Украина Жизнь». При этом прогнозы по поводу возможных гарантий по возмещению как пенсионных, так и «лайфовых» накоплений пессимистичны. В теории сбережения и в НПФ, и в компаниях по страхованию жизни обеспечены государством.

«Средства граждан не являются собственностью СК, не могут использоваться для погашения каких-либо обязательств, кроме принятых по договорам страхования. В случае банкротства СК страховые резервы обязательно подлежат передаче другой страховой компании по согласию страхователя и застрахованного лица или возвращению клиентам», — убеждает Сергей Тарасов, первый зампред СК «Блакитний полiс». На деле никаких фондов гарантирования или пула компаний, покрывающих обязательства друг друга перед клиентами, ни для НПФ, ни для «лайфовых» СК до сих пор нет.

Наталья Доценко-Белоус, член Ассоциации юристов фондового рынка, адвокат фирмы «Василь Кисiль i Партнери»

— С позиции вложения удобны инвестсертификаты, налог на доход по которым — всего 5%. Но многие инвестфонды декларируют высокую доходность, которая достигается искусственным наращиванием стоимости за счет «сомнительных активов». В этих случаях не исключено приобретение «мусорных» акций, что позволяет показать вплоть до 300% прибыли. В качестве источника пассивного дохода я бы рассматривала только ценные бумаги, которые индексируются на инфляцию.

Правда, почти все ЦБ номинированы в гривне, и по большинству из них инфляция не индексируется. Удобным инструментом получения пассивного дохода можно считать НДС-облигации, обеспеченные госгарантиями. На них есть спрос, что позволяет приобрести НДС-облигацию с существенным дисконтом (до 60% от номинала).

Виталий Дышловой, руководитель отдела маркетинга КУА «Кинто»

— Вложение в инвестфонд можно считать одним из самых удобных способов получения пассивных доходов. При низком пороге вхождения (от 1000 грн.) человеку не нужно прилагать усилий для получения дохода, так как он доверяет управление деньгами экспертам. При этом полученный доход облагается по минимальной, 5%-й ставке. Другой удобный способ получения пассивных доходов в будущем — негосударственные пенсионные фонды.

Выплаты из них облагаются 15%-м налогом, который начисляется только на 60% от выплаты. Гражданам, которые располагают достаточными средствами и хотят рискнуть, можно инвестировать и в недвижимость — сейчас ее стоимость благодаря кризису несколько снизилась. Однако ожидать быстрого восстановления и роста ставок на аренду недвижимости пока не стоит.