Покупатель элитной недвижимости ждет от девелопера качественной архитектуры

Компания «ГУТА – Девелопмент» и комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» собрали ведущих московских архитекторов и риэлторов на круглый стол для обсуждения актуальной для рынка недвижимости темы «Влияет ли архитектурная составляющая элитных проектов на покупательский спрос?».

Мероприятие состоялось 1 октября в эллинге на территории «Красного Октября».

В обсуждении приняли участие: архитекторы Михаил Филиппов, Сергей Скуратов, Николай Лызлов, девелоперов представляла Людмила Потапова - «ГУТА-Девеломент», руководитель отдела продаж проекта «Итальянский квартал», а также топ-менеджеры ведущих риэлторских компаний, специализирующихся на элитной недвижимости:

Ирина Могилатова - генеральный директор компании TWEED, Анастасия Могилатова - генеральный директор компании Welhome, Екатерина Гурьева - руководитель департамента продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills, Дмитрий Воронков - директор департамента продаж элитных новостроек компании Contact Real Estate.

Модератором круглого стола выступил архитектурный критик Николай Малинин, открывший мероприятие ссылкой на слова Сергея Скуратова: «Основное в наследии Лужкова — это не снесенные памятники архитектуры, а то, что он прививал людям дурной вкус в архитектуре. И наша задача теперь — «изжить» его». «Очень символично, что наша встреча на тему архитектуры элитных проектов проходит именно в эти дни, когда мы все пересматриваем то, что уже есть, и говорим о том, какой должна быть настоящая архитектура», - подытожил Николай.

Все участники круглого стола отметили, что, несомненно, сегодняшнему покупателю элитной недвижимости не просто нужна большая квартира в новом доме в центре Москвы, а квартира в красивом доме, который построил известный архитектор. По словам Людмилы Потаповой: «80% покупателей квартир в комплексе элитных особняков «Итальянский квартал» среди трех важнейших критериев, которые повлияли на их выбор, назвали архитектуру». Также Людмила отметила интересную тенденцию — чем дороже люди готовы заплатить за квартиру, тем больше они тяготеют к классическому стилю в архитектуре.

Ирина Могилатова обозначила соотношение предпочтений покупателей в архитектуре как 50 к 50 — то есть классика и современная архитектура одинаково популярны. Но ее коллега Анастасия Могилатова подчеркнула, что на дома в классическом стиле приходится не более 25% предложений в элитном сегменте на первичном рынке. Отчасти, это объясняет, почему, по итогам трех первых кварталов 2010 года, проект «Итальянский квартал», спроектированный убежденным классицистом Михаилом Филипповым, стал лидером продаж.

Риэлторы сошлись во мнении, что если еще недавно на первом, втором и третьем месте для покупателей было месторасположение дома и заветной формулой являлось «location, location и еще раз location», то в последние четыре года на второе место уверенно вышла архитектура проекта. Покупатель элитной недвижимости, который уже удовлетворил свою первичную потребность в хорошем просторном жилье, теперь ищет самовыражения в архитектуре дома.

Что касается архитектурных стилей, то Екатерина Гурьева полагает, что: «Говорить об однозначном превосходстве одного стиля над другим нет смысла. Какие-то масштабные проекты тяжело представить в классическом стиле, какие-то в современном. Для нынешнего покупателя имя известного архитектора проекта является гарантией того, что дом будет в итоге именно таким, каким он его видит на картинке, это в некотором роде гарантия качества».

Михаил Филиппов считает, что: «Архитектура не является потребительским товаром, она должна претендовать на вечность, вызывать у покупателя ощущение, что дом простоит не одно столетие. Классика - это на века. Сегодняшний покупатель хочет вкладывать деньги в ту недвижимость, которую сможет передать своим детям и внукам».

Однако, его коллега Николай Лызлов, яркий последователь конструктивизма в архитектуре, считает иначе: «Фасад дома — это определенный код. После того, как человек определился с районом, количеством комнат и площадью квартиры, он начинает поиск окружения, в котором будет существовать, начинает думать о том, как он во всем этом будет выглядеть. Таким образом, архитектура все-таки становится потребительским товаром».

Сергей Скуратов полагает, что: «Одна из задач, которая стоит перед архитектором — это снятие социально-этического напряжения, которое неизбежно возникает тогда, когда новый элитный дом появляется среди домов старого фонда. В таких случаях архитектор должен делать фасад дома проще и скромнее. Только когда у нас есть возможность построить группу домов, мы делаем действительно красивые фасады». С этой точки зрения удачное решение принял Михаил Филиппов при проектировании «Итальянского квартала» - развернуть комплекс фасадами во внутренние дворы.

«Когда покупатель делает первичный запрос на поиск квартиры, то в его списке требований к жилью практически никогда не стоит архитектурная составляющая, - рассказывает Ирина Могилатова, - покупатель настолько не избалован, что сам не осознает, что сможет выбрать дом в близком ему архитектурном стиле. Это становится понятно в процессе просмотров квартир, когда он последовательно отказывается от вариантов, казалось бы, соответствующих всем выдвинутым им критериям, но не совпадающих с его самоощущением».

На вопрос журналистов — за архитектором или девелопером остается последнее слово в разработке проекта? - Людмила Потапова заметила, что: «Успешный проект — это всегда баланс между его архитектурной и экономической составляющей, компромисс между девелопером и архитектором. В долгосрочной перспективе — качественная архитектура влияет на дальнейшую репутацию застройщика, а также на инвестиционную привлекательность дома на протяжении всего периода его существования.

К примеру, два дома класса «А» на одной улице — один хороший, другой не очень с точки зрения архитектуры, на момент первичной продажи будут стоить практически одинаково, но через 5-10 лет квартиры в доме с хорошей архитектурой будут стоить значительно дороже. Уже сейчас, людям, которые купили на Остоженке дома, за пять-восемь лет морально устаревшие, в таких домах жить не хочется. Они хотят переехать в качественный хороший дом от известного архитектора, и эта тенденция очень заметна».

По словам Ирины Могилатовой, цены на вторичное жилье в проекте «Новая Остоженка» на 30% ниже, чем, например, цены на вторичное жилье в таких домах как Cooper House Сергея Скуратова, в Crystal House, спроектированном Юрием Григоряном. В некоторых случаях разница может составлять 40% и больше.

Еще один аспект качественной архитектуры, очень важный для покупателя — это способность сочетаться с современной инженерией домов, не усложнять цепочку технологических процессов, тем самым повышая стоимость последующих эксплуатационных расходов, а наоборот — оптимизировать ее. Этот вопрос сейчас для покупателей элитной недвижимости очень важен. Дмитрий Воронков считает, что архитектор, создавая дом, также всегда должен думать о том, какие могут получиться планировки при использовании данного архитектурного стиля и его деталей, насколько комфортно будет жильцам в каждой из квартир проекта, как его решения будут внедряться «в жизнь».

«В «Итальянском квартале» мне очень хотелось сделать некое изобретение, связанное с эстетикой. Так как это проект террасный, то остро стоял вопрос о дополнительных вентиляционных системах в квартирах, которые бы поглощали посторонние запахи, неизбежно присутствующие в террасных домах. Площадь внутри проекта будто построена на руинах огромного античного театра – Колизея, мощные контрфорсы которого скрывают в себе инженерные коммуникации современной постройки, вмонтированные в стены вентиляционные устройства решают вопрос с очищением воздуха в замкнутых патио.

Сама по себе обстроенная руина – это явление, характерное для многих итальянских и испанских городов, где существуют римские развалины. Но никогда эта тема не использовалась как тема новой архитектуры. Для меня очень важно было доказать – что может не быть противоречия между эстетикой и технологической стороной здания», - рассказал архитектор Михаил Филиппов.

Людмила Потапова, отметила, что благодаря удачному изобретению Михаила Филиппова и современным технологическим решениям, которые используют «ГУТА-Девелопмент» и Insigma Group - девелоперы проекта, стоимость эксплуатационных расходов в «Итальянском квартале» за 100-метровую квартиру, например, составит 2 доллара за кв.м, что в среднем на 70 % ниже чем в аналогичных проектах на рынке.

По итогам круглого стола, участники сделали следующие выводы: дома с качественной архитектурой будут пользоваться покупательским спросом на протяжении всего своего существования; сегодняшние покупатели перед покупкой тщательно изучают портфолио архитектора, спроектировавшего дом; имя архитектора на сегодняшний день является для покупателя гарантией качества проекта; дома с интересной архитектурой продаются быстрее; продуманная и качественная архитектура помогает девелоперу решить инженерные проблемы, связанные с эксплуатацией дома.