Регистрация аренды жилья в БТИ: рынку ни холодно, ни жарко

Сегодня, 1 октября, вступают в силу изменения в Закон "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений", которые обязывают регистрировать договора по аренде жилья в БТИ.

Об этом же говорится в приказе Минюста N1692/5 от 29.07.2010, которым были внесены изменения в приказ от 7.03.2002 N 7/5 и изменена редакция Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Повлияет ли этот Закон на рынок аренды жилья, поднимутся ли цены на аренду у игроков рынка - выяснял корреспондент ЛІГАБізнесІнформ.

Так, отныне регистраторы бюро технической инвентаризации (БТИ) наряду с государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество и на объекты незавершенного строительства будут осуществлять государственную регистрацию права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, а также доверительного управления недвижимым имуществом.

Срок проведения государственной регистрации права собственности и других вещных прав в новой редакции Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество сокращен с 30 до 14 календарных дней.

Приказом установлена последовательность действий регистратора при проведении государственной регистрации прав. Также уточнен и дополнен перечень правоустанавливающих документов, на основании которых проводится государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество, и документов, на основании которых проводится государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства.

Кроме того, приказом установлены формы заявлений, которые подаются регистратору БТИ, и формы решений, которые будут принимать регистраторы.

Кто и кого защищает

"Действительно, Закон вступает в силу с 1 октября текущего года, однако до сих пор нет четких разъяснений схемы регистрации договоров аренды в БТИ", - рассказала генеральный директор АН "Park Lane" Галина Мельникова".

В данной редакции нет уточнения, какие именно договора необходимо регистрировать (регистрируются не сами договора, а право аренды). "На данный вопрос в БТИ ответили, что они будут регистрировать право аренды, наступающее только после подписания нотариально заверенных договоров аренды. Но обязательного заверения требуют только договора аренды, заключаемые на срок более 3-х лет, а до этого срока возможно заключение простых гражданско-правовых договоров (т.е. подписанных просто физическими лицами)", - рассказал юрист, замдиректора АН "Альянс Брок" Сергей Подгорный.

По его словам, задумка вроде бы правильная, но в данном случае (если ничего не регистрировать) незащищенными остаются арендаторы.

Эксперт приводит пример: Лицо "Н" купило квартиру под банковский кредит. Правоустанавливающий договор остается на руках у покупателя (уже собственника). После чего, "Н" сдает в аренду квартиру "К", подписывает гражданско-правовой договор без нотариальной регистрации на 2 года и 11 месяцев. В данном случае необходимо при регистрации права аренды брать выписку из реестра ипотек и получить согласие ипотекодержателя на аренду. Ибо если "Н" перестанет платить по кредиту, то банк имеет право реализовать свои права на имущество заемщика и пострадавшим в данном случае окажется арендатор.

В данном случае возникает правовая коллизия; обязательная регистрация есть, а санкций за невыполнение регистрации - нет. Т.е. стороны не заинтересованы в регистрации прав (при заключении гражданско-правовых договоров). А т.к. для регистрации права аренды по незаверенным нотариально договорам необходима выписка из Государственного реестра ипотек, то скорее всего регистрировать право аренды в БТИ арендаторы вряд ли возьмутся. И, как говорится, воз и ныне там.

Риелторам и рынку ни холодно, ни жарко

По словам Галины Мельниковой, на сегодняшний день можно сказать, что нововведения не внесут существенных изменений в работу рынка аренды жилой недвижимости. Закон не может повлиять на стоимость арендных ставок, поскольку платеж за инвентаризацию и оформление договора аренды в БТИ - единоразовый и обойдется примерно в $80-150 (в зависимости от количества прописанных на жилплощади).

При этом оплачивать эти затраты будет либо собственник, либо арендатор, по договоренности сторон. Может быть и такой вариант, что оплата будет производиться ими 50Х50. Процесс инвентаризации, получение выписки из реестра и регистрации договора аренды в БТИ может занять до 1 месяца, поэтому, вероятнее всего, между сторонами будут подписываться предварительные договора аренды.

"Легально от сдачи в аренду объектов жилой недвижимости получают доходы 20% всех арендодателей. Основная масса действует "в тени". Ни одному агентству недвижимости эта головная боль по оформлению договоров аренды нотариально и/или тем более в БТИ не нужна. Мало того, затягивая процедуру подписания они потеряют оставшихся клиентов", - глава Союза Специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александр Рубанов.

По его словам, с учетом того, что большинство агентств вообще сейчас существуют за счет аренды, то они рискуют потерять даже этот заработок.

"Государство приняло очередной Закон, который не будет действовать хотя бы по той простой причине, что норма есть, а законодательных регулирующих нормативов, которые объясняют его исполнение, – нет", - считает эксперт рынка недвижимости Анатолий Топол.

"Даже если обычный студент или рабочий, подписав на бумаге с арендодателем (например, обычной бабушкой - физлицом) договор аренды, придет в БТИ и попросит зарегистрировать этот документ, то его и владельца жилья заставят пройти такую процедуру оформления документов, что оба не рады будут, что связались. И это при том, что цены на аренду падают, и платежеспособный спрос все меньше", - объясняет риелтор.

"Собака лает - караван идет. У нас в агентстве все махнули на это рукой, прочитали Закон и работают, как работали", - объясняет замдиректора одного из ведущих агентств недвижимости Киева.