Перспективы рынка загородной недвижимости

Города расширяются. Обрастают пригородами, дачными поселками… Кто-то выбирает жизнь на природе потому, что может себе это позволить. Кто-то, наоборот, покупает квартиру в пригороде, потому что только ее позволить и может.

"Кризис сказался на рынке загородной недвижимости сильнее, чем на рынке городской, - считает директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко, - загородный дом приобретается, как правило, как второе жилье и не является предметом первой необходимости; продать его по докризисным ценам невозможно, дешевле – не имеет смысла".

Сейчас рынок загородной недвижимости постепенно оживает. "Конечно, нельзя говорить, что в ближайшее время соотношение объема спроса и предложения загородной недвижимости – таунхаусов и коттеджей в коттеджных городках – достигнет докризисного уровня. Однако стабильный интерес покупателей к предложениям в категории "первый дом" подогревает ощутимое снижение цен на пригородную недвижимость", - говорит Виктор Коваленко.

Но что изменилось на рынке загородной недвижимости, по сравнению с докризисными временами? Вот какие наблюдения делает Виктор Коваленко: "Раньше застройщики предлагали объекты одной ценовой категории. Теперь требования потребителя изменились, изменился продукт под эти требования. Если еще год назад покупатели почти не рассматривали земельные участки площадью 6-8 соток, предпочитая 10-15 соток, а девелоперы и риэлторы думали, что этот формат и вовсе уйдет с рынка, то сейчас мы видим иную ситуацию. Похожая ситуация и с размерами домов. До кризиса домов в 150 кв. м фактически не было".

Одна из ярких тенденций сегодняшнего дня – продажа участков без подряда, которая является "спасательным кругом" для девелоперов: "В условиях, когда рассчитывать на внешнее финансирование для дальнейшей реализации проекта не приходится, единственным источником остаются денежные средства покупателей", - сказал Виктор Коваленко. Девелоперам не хватает финансирования, чтобы создавать прибавочную стоимость, а продажа земли без подряда дает им возможность получения быстрого денежного потока. Этот продукт устраивает и потребителей, несмотря на то, строки строительства значительно больше. При этом, как отмечают эксперты, некоторые девелоперы предлагают участки не только без подряда, но и без подведенных коммуникаций.

Плюсы участков без подряда для покупателей очевидны. Такой участок может стать долгосрочной инвестицией – не нужно вкладывать деньги в строительство дома "здесь и сейчас". Можно самостоятельно решать когда и как строить. Подобный формат дает возможность многим осуществить свою мечту и обзавестись домом в ближайшем пригороде. Покупатели получают возможность сами контролировать процесс строительства. Так же можно построить дом по собственному вкусу, не придерживаясь общей концепции застройки.

Приобретение участка без подряда предполагает и поэтапное внесение средств.
Но в этой медали есть и оборотная сторона. Прежде всего, риск столкнуться с невыполнением обязательств застройщиков по подведению коммуникаций; риск оказаться в окружении недостроя или строений неприятной архитектуры; невозможность какое-то время пользоваться покупкой по назначению; трудоемкость процедуры контроля за строительством.

Виктор Коваленко так же предупреждает, что продажа участков без подряда может дискредитировать рынок. И способствовать появлению "шанхаев" и недостроев.

Если сегодняшний тренд в загородной недвижимости сместился в сторону удешевления проектов, то не стоит ли ожидать в ближайшем будущем конкуренции между комплексами эконом-класса и квартирами в многоквартирных домах?

Поскольку сейчас уровень рентабельность выровнялся, то сегмент эконом-класса стал привлекательным для застройщиков: рентабельность та же самая, а вложения значительно меньше," - считает Виктор Коваленко.

А вот советник министра Минрегионстроя Иван Салий придерживается другого мнения: малоэтажные комплексы эконом-класса не могут стать альтернативной многоэтажным домам, так как практическое отсутствие инфраструктуры делает проживание достаточно дорогим, по сравнению с городами Киевской области. По его мнению, "именно отсутствие образовательных учреждений сегодня максимально сдерживает развитие малоэтажного строительства".

Виктор Коваленко считает, что отношение к таунхаусам после кризиса изменилось, "сегодня это один из наиболее востребованных продуктов".

По словам Виктора Коваленко, загородное жилье сможет стать по-настоящему доступным только в том случае, если государство будет принимать участие в создании инфраструктуры.

Подведем итоги: рынок загородной недвижимости оживает, хотя, возможно, он и отброшен несколько назад. На рынке, по словам Виктора Коваленка, выстояли наиболее динамичные компании. Появились новые игроки рынка. Снизилась доходность проектов, приблизившись к европейской практике. Если раньше застройщики закладывали рентабельность 30-40%, то сейчас они согласные работать и на 10-15%. Почти на 40% снизалась цена на недвижимость. Она стала более доступна для покупателей. И это – главный итог первого полугодия 2010 года.