ЖК Петровский квартал от 9'900 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК Rybalsky от 31'040 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Украинцам не хватает торговой недвижимости

24.09.2010 | 09:30

После долгого перерыва сетевики возобновили развитие - розничные операторы наперебой анонсируют открытие новых магазинов. Помешать реализации планов может дефицит торговых площадей и рост арендных ставок в столице.

Торговый сегмент первым продемонстрировал рост - в середине 2010 года спрос на аренду торговой недвижимости резко вырос. Сейчас свободных площадей в ТЦ и ТРЦ в столице практически нет.

Этот факт подтверждает уровень заполняемости торговых центров: за прошедший год в Киеве он сократился вдвое, а сегодня приближается к 100%.

Сети открывают магазины

Сетевые ретейлеры стремятся отвоевать утраченные позиции. "С начала 2010 года наблюдается интерес к Украине со стороны крупных международных операторов. Причем этот процесс происходит на фоне активизации развития сетевых украинских ретейлеров", - отмечает руководитель отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Анна Чуботина.

По оценкам экспертов Украинской торговой гильдии, открывать новые магазины сегодня планируют примерно 70% сетевых операторов. (Для сравнения: в прошлом году к развитию были готовы не более 20% сетей.) "Причем усиленно восстанавливается непродуктовый ретейл", - уточнил директор консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" Виталий Бойко. К примеру, до конца текущего года открыть еще 12 новых торговых точек в Украине намерена компания "Вист-Сервис" (сеть бытовой техники и электроники Comfy), о планах запуска четырех-пяти обувных магазинов заявила и "Ройал шуз" (сеть обувных магазинов "Монарх").

Причина заинтересованности ретейлеров в дальнейшем росте проста: несмотря на негативные экономические явления, украинцы продолжают оставаться обществом активных потребителей. Львиная доля наших соотечественников, пережив разгар кризиса в режиме жесткой экономии, перестала ограничивать себя в покупках и живет сегодняшним днем. "В регионах 80-85% заработка населения уходит в магазины. В Украине люди сейчас практически не откладывают на черный день", - объясняет Виталий Бойко. Такое отношение украинцев к покупкам, безусловно, выгодно торговым операторам.

Кроме того, обывателям нравится скупаться именно в ТЦ и ТРЦ. Об этом свидетельствует рост посещаемости таких торговых объектов. По итогам восьми месяцев этого года, в Киеве средняя посещаемость ТЦ составила 1145 человек на 1000 м2 (нормой считается 1000 человек на 1000 м2).

Аренда в Киеве подрастет

В 2009 году в Киеве и других крупных городах Украины арендные ставки на торговые помещения были снижены до уровня 2006-2007 годов. Теперь ситуация снова меняется - повысившийся спрос со стороны арендаторов давит на рынок. Пример: за прошедший год в Киеве открылось всего два новых ТРЦ - Dream Town и Sky Mall, причем вводились они в эксплуатацию с уже заполненными площадями. Единственной в этом случае возможностью получить занятые площади является предложение арендодателю более высокой цены.

На данный момент, по оценкам начальника отдела коммерческой недвижимости компании NAI Pickard Олега Якубы, диапазон арендных ставок на торговые площади галерейных магазинов в Киеве составляет $60-100/м2 (480-800 грн./м2). Директор департамента торговой недвижимости Colliers International в Украине Наталья Кравец уточняет, что средняя арендная ставка на торговые помещения в столице сегодня составляет $80-82/м2 в месяц, тогда как в конце 2009 года она была на уровне $75/м2 в месяц.

Владельцы киевских торговых центров планируют не откладывать с пересмотром арендных ставок, а увеличить их размер уже с этой осени - как минимум на 10-15%. "Они уже заняли более жесткую позицию в переговорах с арендаторами", - подтвердила Наталья Кравец. Учитывая, что во многих договорах аренды размер арендной платы фиксировался на относительно небольшой период, этот вопрос для сетевых операторов становится особенно актуальным.

На выход в регионы

Несмотря на повышение арендных ставок, выход на украинский рынок новых крупных сетевых операторов может задержаться на пару лет. Это результат двухгодичного замораживания строительства новых ТЦ и ТРЦ. Потенциальные арендаторы будут вынуждены либо дожидаться, когда достроят новые торговые центры в столице, либо отправятся искать свободные площади в регионах. Привлекательность ТЦ для регионов определяется наличием "якоря".

Так, если в некоторых киевских ТЦ отсутствие продовольственного супермаркета вполне допустимо, то в городах с населением 300-500 тыс. человек именно такой "якорь" остается генератором потока покупателей и причиной посещения торговых центров. Возможно, поэтому продуктовые сети пойдут в регионы первыми.

"Ряд операторов розничной торговли продуктами питания ("Ашан", Fozzy Group, BT Invest, "Амстор", "Украинский ритейл", "Евротэк", "Наш Край") сегодня активно рассматривают аренду помещений в новых ТЦ, и интересы этих сетей не ограничиваются городами-миллионниками", - утверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга DTZ в Украине Марта Костюк. Тем более что продуктовые сети обычно платят меньше: им, как правило, удается переубедить владельцев ТЦ использовать смешанную систему - процент от оборота при минимальном фиксированном платеже.

Параллельно эксперты наблюдают увеличение заинтересованности в открытии новых магазинов у сетей техники и электроники и fashion-сетей. Причем у последних шансы на успешный выход в регионы на порядок больше. Во-первых, у них присутствует явно выраженная тенденция к размещению брендов сегмента "средний" и "средний минус", рассчитанных на массового потребителя (средний чек в пределах $30), что соответствует спросу. Во-вторых, по словам генерального директора GT Partners Ukraine Игоря Гугля, у одежных и обувных сетей есть неплохие ниши для развития, в то время как в сегменте бытовой техники и электроники уже наблюдается насыщение.

Преимущество для сетей, потянувшихся в регионы, - размеры арендных ставок. В областных центрах они намного ниже столичных - 150-300 грн./м2. Правда, и потребительский уровень здесь не такой, как в столице. Тем не менее, по подсчетам УТГ, в общем объеме розничного товарооборота на долю Днепропетровской, Донецкой, Львовской, Одесской и Харьковской областей приходится 37%. А вместе с Киевом и Киевской областью они занимают 60% всего товарооборота розницы.