Насколько возродилась ипотека - вторичная недвижимость?

В настоящее время кредиты на жилье на вторичном рынке под залог этого самого жилья выдает 16 банков из числа 50 лидеров по активам и не менее пяти меньших учреждений (последний раз такое количество кредиторов «вторички» отмечалось 15 октября 2008 года).

Средние реальные ставки кредитования этих 16 банков составляют сейчас 22%-23% годовых по всем срокам (полгода назад диапазон составлял 25%-26,8% годовых, а количество кредиторов "вторички" было вдвое меньшим)".

При этом минимум и максимум фиксированной ставки на данный момент составляют соответственно 18,65% реальных годовых (БМ Банк ) и 32,26% реальных годовых (Морской транспортный банк , далее МТБ), в обоих случаях срок кредита равен десяти годам.

Одноразовая комиссия в диапазоне 0,5%-3% кредита существует у всех кредиторов из числа 50 банков-лидеров (зато кредиты без одноразовой комиссии есть у меньших банков). Ежемесячная комиссия, резко увеличивающая реальную ставку сравнительно с номинальной, есть лишь по программам трех банков из 16 (Фольксбанк , Кредобанк , МТБ) – у всех остальных учреждений (да и по иным программам этих же трех банков) реальная ставка составляется из номинальной ставки, чуть-чуть увеличенной за счет одноразовой комиссии. 

Аннуитетную схему погашения по ипотеке - «вторичке» предлагают двенадцать банков из 16. Остальные четыре учреждения обязывают к выплатам по классической схеме (с постепенно уменьшающимися выплатами заемщика), более предпочтительной для многих банкиров в условиях риска. Такими «ограничителями» являются Кредит Европа Банк , Укрсоцбанк , Фольксбанк и Мегабанк . При этом еще два банка имеют отдельные программы обоих типов (по аннуитету с иной ставкой, нежели по «классике»), у остальных десяти учреждений ставка по каждой программе для обоих форм выплаты одна.

Из дополнительных крупных расходов заемщика следует указать страхование жилья в диапазоне 0,16-0,5% его стоимости в год, присущее всем кредиторам. Также, к сожалению, почти все банки (13 из 16) требуют к своим программам и недешевое страхование жизни заемщика в диапазоне 0,3-1,3% остатка по кредиту в год (обходятся без таких полисов лишь Universal Bank , Фольксбанк, банк «Форум »).

Помимо того, абсолютно всем покупателям квартиры в кредит предстоит одноразово заплатить госпошлину и «пенсионный» сбор (в обоих случаях по 1% цены квартиры), оформление договора залога (0,1% цены квартиры) и услуги нотариуса (400-1600 гривен).

Продолжаем об одноразовых начальных выплатах. У пяти банков из 16 экспертная оценка цены недвижимости платная – в диапазоне 300-1000 гривен (ВТБ Банк , Укргазбанк , Мегабанк, Фольксбанк, Unicredit Bank ), у остальных - бесплатная. Титульное страхование в размере 0,3% и 0,4% тела кредита присуще лишь трем банкам (ИНДЭКС-БАНК, Unicredit Bank, ВТБ Банк), остальные обходятся без него.

Штрафов за досрочное погашение сейчас не практикует ни один из кредитующих банков. А вот взаимное поручительство супругов по кредиту требует практически каждый. Наиболее распространенные «нижние» возрастные ограничения заемщиков – 22 и 25 лет (реже 21 год), «верхние» ограничения – 60 лет на момент окончания кредитования.

По минимальным авансам на ипотеку  -«вторичку» расклады среди банков из числа 50 лидеров таковы (в последней колонке этой таблице, собственно, можно увидеть и полный список банков, кредитующих «вторичку» на данный момент):

Переведем проценты – в гривны

Для покупки «с нуля» самой дешевой киевской квартиры ($50 тысяч) с минимальным на рынке авансом (30%) заемщику сейчас необходимо предварительно накопить не менее $17 тысяч. А именно, аванс $15 000 (30%*50000) + госпошлина и «пенсионный» $1000 (1%*50000+1%*50000) + одноразовая комиссия около $525 (~1,5%*35000) + страхование жилья и жизни на первый год около $255 (~0,3*50000+~0,3*35000) + нотариус и экспертная оценка около $170 + оформление договора залога $50 (0,1%*50000).

Сколько же выплат в месяц придется делать при кредитовании «вторички» с 30% авансом на большой срок? Берем самую дешевую программу с 30%-ным авансом и фиксированной ставкой – вот ее параметры: Укргазбанк, срок десять лет, ставка 22% годовых, одноразовая комиссия 1%, других комиссий нет, страхование жилья 0,3% его цены, страхование жизни 0,6% остатка по кредиту; «госпошлина», пенсионный и договор залога – стандартны, нотариус+экспертиза 1000 гривен.»

Берем, опять же, самую дешевую киевскую квартиру ценой ($50 тысяч). В итоге кредитный калькулятор насчитывает по данной программе начальную выплату $16 850 и ежемесячные выплаты при аннуитете 5800 гривен. При этом страховые выплаты на второй год кредитования составят 2400 гривен – то есть можно весь год под них откладывать ежемесячно по 200 гривен. Итого, ровно 6000 гривен ежемесячно «потянет» такой кредит.

К слову сказать, самый дешевый на данный момент 15-летний кредит с 30% авансом при пересчете дал ежемесячных выплат ненамного меньше, чем указанный десятилетний: 5500 гривен. При этом, как нам кажется, «лишние» пять лет жизни выплачивать ежемесячно 5500 гривен (дополнительные шестьдесят раз!) – это похуже, чем сразу платить больше этой суммы на 500 гривен в месяц.

Указанные цифры ежемесячных выплат означают, что доходы вашей семьи для его получения должны превышать расходы по кредиту не менее чем в 2 раза, т.е. составлять не менее 12 000 гривен (или от $1500). Если бы речь шла о полных доходах двух успешных людей, то мы бы сказали, что процентов пять-десять киевских семей имеют шанс на такой кредит. Но, к сожалению, речь идет лишь о легальных доходах – которые в таких объемах при нашей системе налогообложения встречаются крайне редко.

Хотя, конечно, есть возможность псевдолегальной «засветки» вашего «черного нала» для кредитного комитета (например, путем обязательного ежемесячного зачисления теневой части вашей зарплаты на ваш счет в банке и последующего снятия оттуда, при чем делать так надлежит в течение, скажем, одного-двух лет до похода в банк за кредитом) – но, увы, далеко не все банковские кредитчики такими хитрыми способами удовлетворятся.

И только если речь идет о предварительной продаже вами одной квартиры и кредите на покупку с доплатой более дорогого жилья на вторичном рынке – числа ежемесячных выплат и требуемых зарплат становятся вполне реальными.

Допустим, у вас есть от продажи одной квартиры около $60 тысяч, а вы планируете купить жилье за $80 тысяч. Воспользуемся самой дешевой программой с фиксированной ставкой с авансом от 50% (БМ Банк, срок 10 лет, ставка 18,5% годовых, одноразовая комиссия 0,75%, других комиссий нет, страхование жилья 0,3% его цены, страхование жизни 0,35% остатка по кредиту; «госпошлина», пенсионный и договор залога – стандартны, нотариус 400 гривен).

Заплатив аванс 70% , мы получим следующие числа. Начальных выплат – $ 58 300 (аванс мы даем 70%, то есть $56 тысяч), ежемесячные выплаты (вместе с 1/12 страховых выплат второго года кредитования) составят 3600 гривен. Доходов семьи потребуется от 8 000 гривен или $1000 на двоих.

Если «плавать» – то ниже, чем, если не «плавать»

Однако вышеуказанные цифры не являются самыми низкими на рынке. Дело в том, что в послекризисное время набирает популярность (среди банковских предложений) так называемая плавающая ставка или ставка с индексацией (меняющаяся по решению банка время от времени), которую сейчас предлагает два учреждения: Universal Bank и Эрсте Банк. Очевидно, в данное время макроэкономические маркеры, влияющие на расчет плавающей ставки, весьма позитивны – ибо ставки такого рода заметно ниже фиксированных.

Вот только механизм изменения ставок выписан непрозрачно. В Universal Bank нам сказали, что по телефону на такие вопросы не отвечают, а в Эрсте Банк сказали, что плавающая ставка зависит от объема привлеченных депозитов, но расчетный коэффициент своего банка они не знают.

Так, Universal Bank кредитует «вторичку» на сроки до двадцати лет с 30% авансом под ставку на данный момент 16,95% годовых при одноразовой комиссии 1,5% и отсутствии других комиссий (да и страхования жизни указанное учреждение не требует, ограничиваясь дешевым 0,3-процентным страхованием жилья).

Квартира за $50 тысяч при таком кредите на двадцать лет «потянет» $16 750 начальных выплат и 4000 гривен ежемесячных выплат при нынешнем уровне плавающей ставки (а если последняя упадет, то плата в месяц станет еще меньше). Такой уровень ежемесячных выплат для семей уже является гораздо более осязаемым шансом на покупку квартиры в кредит «с нуля». Ведь накопить требуемые начальные выплаты можно, откладывая те же 4000 гривен в месяц, в течение всего трех лет ($500*12*3=$18000).

Возможно, читателя заинтересовало, зачем помимо указанных низких ставок на рынке существуют программы с гораздо более высокими ставками, ведь информация обо всех кредиторах все равно компанией «Простобанк Консалтинг» сводится в единые рейтинги, вывешенные в интернете (а заемщики по ипотеке не спешат и всегда успевают вычислить более дешевые кредиты).

Вот какой ответ дала на этот вопрос одна из из опрошенных нами банкиров, Татьяна Шаповал, директор департамента развития розничного бизнеса ИНДЭКС-БАНКа : «Принимая решение об оформлении кредита, клиент в первую очередь ориентируется на ставку, но выбор банка с наименьшей ставкой по ипотечному кредиту не гарантирует ему положительного решения по кредиту. Поэтому чаще всего клиент выбирает банк с большой вероятностью принятия положительного решения и прозрачностью условий кредитования».

Состояние сегмента – устами участников рынка

Итак, можно ли говорить о возрождении или хотя бы полноценном функционировании рынка ипотеки - «вторички»? Казалось бы, количество банковских предложений и относительно низкие (сравнительно с прошлым годом) ставки дают возможность положительного ответа.

В то же время приведенный нами «гривневый расчет» самых дешевых (!) программ с фиксированной ставкой и даже еще более дешевых программ с плавающей ставкой показывают, что для покупки в Киеве квартиры «с нуля» необходим легальный доход семьи (или самого заемщика, если он несемейный) никак не менее $1000, а лучше $1500.

Разумеется, в несколько лучшем положении оказываются семьи, получающие те же «штуку-полторы баксов» в городах, в которых недвижимость вдвое-втрое дешевле – а кредиты указанных банков имеют ту же, что и в Киеве, ставку. Однако таких семей по всей стране за пределами Киева вряд ли намного больше, чем в одном Киеве. Да и препятствием тут становится гораздо более подозрительное в случае провинции отношение банков к такому объекту залога как жилье на вторичном рынке.

В общем, есть причины опасаться, что спрос на ипотеку-«вторичку» выходит крайне малым – по крайней мере, если сравнивать с докризисными временами. Так, Татьяна Шаповал отметила: «Наш опыт свидетельствует, что сегодняшние клиенты, если интересуются ипотечными кредитами, то уже имеют большую часть денег на покупку квартиры, в займы оформляют недостающую сумму и, как правило, выдерживают и 50% аванса». Таким образом, речь о покупке жилья, например, «с нуля» в наше время почти и не идет; в основном – лишь об улучшении за счет кредита жилищных условий.

«О том, что кризис позади, можно будет говорить тогда, когда объемы выдач по данному продукту будут приближаться к докризисному уровню. Пока темпы формирования объемов по данному портфелю сильно сдерживает тот факт, что ужесточились требования к оценке заемщика, и это сузило круг потенциальных клиентов – говорит Антон Шаперенков, директор департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка .

Помимо того банкир отмечает: «Наличие на этом рынке большого количества банков говорит лишь об острой потребности банков в размещении ликвидности и о том, что действительно намечается рост конкуренции между игроками, и прежде всего в основных видах кредитования».

Что же касается снижения в последние месяцы реальных ставок по данному продукту (еще в начале лета не было минимальных ставок ниже 20% реальных годовых, ныне же минимум составляет всего 17-19% реальных годовых, причем таковы ставки и на большие сроки с малыми авансами), то все банкиры в один голос называют одну основную причину удешевления кредитов. «Основным источником для кредитования являются депозиты населения в национальной валюте. Ставки по ним планомерно снижаются, соответственно банки уменьшают процентные ставки по ипотечным кредитам. Однако средства населения привлекаются в большей части на срок от шести месяцев до года. Этот срок, очевидно, несравним с сегодняшней длительностью ипотечных кредитов: 15 – 20 лет», – объясняет Татьяна Шаповал.

Таким образом, доступа к долгосрочным крупным ресурсам у банков все еще нет. «Банки по-прежнему имеют доступ только к краткосрочным ресурсам и, фактически, за счет них и кредитуют. Риск изменения депозитной ставки в будущем (на период погашения долговых обязательств) нивелируется предложением плавающей ставки по ипотечным кредитам, зависящей от стоимости привлекаемых депозитов», – констатирует Антон Шаперенков.

Кстати, часть банкиров относится к этой ситуации гораздо более тревожно. «Кредитование ипотеки за счет «коротких» ресурсов таит в себе немалые опасности в случае повторного возникновения паники среди вкладчиков», – напоминает Кшиштоф Кужьбик, член правления банка «Форум ».

В результате, общая картина рынка кредитования «вторички» на данный момент такова – в изложении Антона Шаперенков: «Даже при снижении плавающей ставки до 17% годовых не последовало сильное оживление спроса. Кроме того, за период кризиса с рынка ушли спекулянты, обеспечивающие рост объемов продаж на рынке недвижимости, в том числе и на рынке кредитования ипотеки. И предложение даже 17% ставки, если стоимость жилья не растет, отнюдь не выглядит для них привлекательным. А для большинства тех, кто просто за счет ипотечного кредита хочет улучшить свои жилищные условия, сегодняшний порог остается все еще слишком высоким».