Покупка земельных участков в Украине иностранцами

Земельные участки являются одними из наиболее интересных объектов для инвестиций в Украине. Причем это осознают как украинские, так и иностранные инвесторы.

Основным ориентиром для принятия решения о вложениях в покупку земельного участка коммерческого назначения является оценка наиболее вероятной его доходности. Средний срок окупаемости объектов коммерческой недвижимости в Украине — от 2,5 до 5 лет, то есть норма доходности составляет 20-40% годовых.

Право собственности на землю в Украине регламентируется законом Украины «О собственности». Субъектами права собственности могут быть другие государства, их юридические лица, совместные предприятия, международные организации, граждане других государств и лица без гражданства.

В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного Кодекса Украины иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а за их границами — только земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.

Таким образом, иностранный гражданин и лица без гражданства могут приобретать в частную собственность земельный участок несельскохозяйственного назначения, расположенного в пределах населенного пункта.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в случае:

• приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, иным гражданско-правовым соглашениям;
• выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности;
• принятия наследства (причем земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, в течении года подлежит отчуждению.

Для того, чтобы приобрести недвижимость в Украине, иностранному гражданину, кроме материальных средств, необходим паспорт и подтверждение легального пребывания на территории Украины. Для составления договора купли-продажи земельного участка продавцу и покупателю недвижимости необходимо иметь идентификационный номер.

Если иностранец, желающий приобрести недвижимость в Украине, не имеет идентификационного номера физического лица, то такому иностранцу перед заключением договора купли-продажи необходимо его получить, иначе нотариус просто не удостоверит договор и сделка не состоится.

Получить идентификационный номер иностранец может в любой районной государственной налоговой инспекции или в Государственных налоговых администрациях городов Киева и Севастополя. Процедура эта несложная, необходимо лишь заполнить анкету с личными данными и подать копию паспорта. Как правило, через неделю после представления указанных документов выдается справка о присвоении идентификационного номера. Итак, получение идентификационного номера не является большой проблемой, однако об этом необходимо позаботиться заранее.

Договор купли-продажи необходимо заверить у нотариуса, также зарегистрировать все документы в государственных органах Украины. Для покупки недвижимости в Украине требуется согласие супруга (супруги).

Допускается объединение имущества, являющегося собственностью граждан, юридических лиц и государств, и создание на этой основе смешанных форм собственности, в том числе собственности совместных предприятий, с участием юридических лиц и граждан других государств. Это говорит о том, что любую недвижимость можно покупать на двоих, троих и т.д.

Всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления своих прав.

Граждане иностранных государств и лица без гражданства пользуются правами и обязанностями в отношении принадлежащего им на территории Украины имущества наравне с гражданами Украины.

В соответствии с частью 2 статьи 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:

• в границах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
• вне границ населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Нужно отметить, что, согласно статьи 63 Хозяйственного Кодекса Украины иностранное предприятие – это предприятие, в котором иностранные инвестиции в уставном капитале составляют 100%.

Согласно Земельному Кодексу Украины иностранные предприятия и предприятия с иностранными инвестициями отнесены к одному «разряду» в плане осуществления права собственности на землю. Этим предприятиям предоставлено право получать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения по гражданско-правовым договорам, по наследству и т.д.

Необходимый пакет документов для покупателя недвижимости или земельного участка:

1. Паспорта всех покупателей недвижимости, супруги/супруга покупателя, если покупатель состоит в браке.
2. Идентификационные коды всех покупателей недвижимости, супруги/супруга покупателя, если покупатель состоит в браке, детей, если дети будут покупателями недвижимости.
3. Свидетельство о регистрации брака, если покупатель состоит в браке.
4. Свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти, если покупатель состоял в браке.
5. Заявление — согласие супруги/супруга на приобретение недвижимости, нотариально оформленное, если супруг/супруга отсутствует на подписании договора.
6. Свидетельство о рождении детей, если дети будут покупателями (собственниками) недвижимости.

В случае подписания договора представителем покупателя необходимо иметь нотариально оформленную доверенность на право подписания договора.

Платежи при оформлении сделки купли-продажи недвижимости:

• пенсионный сбор
• справки об отсутствии налогового залога на всех покупателей
• регистрация договора купли-продажи в реестре сделок
• услуги нотариуса
• нотариально оформленное заявление супруга о согласии на приобретение недвижимости
• услуги агентства
• регистрация договора купли-продажи в БТИ

В июле 2003 г. в положения ЗК о праве собственности на землю юридических лиц (ст. 82) были внесены дополнения, которыми определено право собственности на землю для совместных предприятий, основанных с участием иностранных физических либо юридических лиц (далее — Совместные предприятия). Таким образом, законодатель расширил круг субъектов права собственности на землю и определил для Совместных предприятий некоторые ограничения, связанные с возникновением права собственности на землю.

В соответствии с ч. 3 ст. 82 ЗК Совместные предприятия могут приобретать право собственности только на земельные участки несельскохозяйственного назначения в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 82 ЗК.

В случаях:

• Приобретения по договору купли-продажи, мены, дарения, по иным гражданско-правовым договорам
• Внесения земельных участков в уставной фонд предприятия
• Принятия наследства
• Если земельный участок расположен в пределах населенного пункта, в случае приобретения объекта недвижимого имущества или для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности
• Если земельный участок расположен за пределами населенного пункта, в случае приобретения объекта недвижимого имущества