ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Бастарды строительного мира

08.09.2010 | 11:00

Самовольное строительство - явление поистине уникальное в мировых хозяйственных отношениях - в Украине присутствует повсеместно. По некоторым данным, количество самостроев у нас превышает число объектов, введенных в эксплуатацию официально. Еще одна прихоть населения - перепланировки квартир.

Большинство граждан не узаконивают реконструкции или делают это задним числом. Эксперты связывают такое положение вещей с бюрократическим идиотизмом: если в Нью-Йорке разрешительную документацию на строительство небоскреба можно оформить за 10-14 дней, то у нас легализация трансформаторной будки на дачном участке занимает почти год.

Ненадежная крепость

Еще два года назад Государственная архитектурно-строительная инспекция пришла к выводу, что в нашей стране каждый второй дом усадебного типа или дача возведены без разрешения на строительство, а Минрегионстрой "прикинул", что только в сельской местности люди самовольно построили около 1,5 миллиона жилых и дачных домов.

Раньше хозяевам таких сооружений помогало отсутствие в законодательстве четкого порядка признания за застройщиком права собственности на построенный объект. Гражданский кодекс Украины, вступивший в силу 1 января 2004 года, не только акцентирует внимание на необходимости сноса самовольных строений, но и определяет основания для их легализации. На руках у потенциального застройщика должны быть документы, подтверждающие его право на земельный участок, проектная документация, утвержденная в установленном порядке, разрешение на строительство и на начало работ. Теоретически отсутствие хотя бы одного из них не позволяет даже заложить фундамент, поскольку речь идет о безопасности жизни и здоровья людей.

Согласно ст. 376 ГКУ и ст. 24-29 Закона "О планировании и застройке территорий", жилая недвижимость считается нелегальной в нескольких случаях. Если она возведена на земельном участке, целевое назначение которого не предусматривало жилищное строительство; если застройщик не утвердил в Госстройархитектуре проекты возведения зданий и сооружений; если в ходе работ были допущены существенные нарушения строительных норм. Однако главная причина появления домов-нелегалов в Украине - перед возведением не было получено разрешение на строительство вместе с перечнем разрешенных строительных работ.

"К сожалению, в Украине самострой в той или иной форме является едва ли не более распространенным явлением, чем законное строительство, - констатирует глава Национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. - И дело не в каком-то патологическом желании украинцев обойти закон. Проблема заключается в крайне длительной, сложной и запутанной процедуре согласования и выдачи документов и разрешений, необходимых для строительства, а также плохой работе органов, занимающихся оформлением правоустанавливающих документов на землю. Как показывает практика, процесс узаконивания будущего строительства растягивается на годы. И если человек покупал землю, чтобы построить дом и жить в нем, ему придется сделать выбор: ждать или строить незаконно".

Однако юристы предупреждают: самовольно построившее жилой объект лицо - лишь хозяин упорядоченной кучи стройматериалов. "Статья 367 ГКУ гласит, что лицо, которое провело самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него, - говорит юрист Богдан Шаповал. - Таким образом, построенный самовольно дом присутствует в натуре, но как объект правоотношений не существует. Дабы получить триединое право собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом), лицо должно быть его собственником - то есть иметь правоустанавливающий документ, зарегистрированный в БТИ.

Однако даже после регистрации права собственности на самострой его собственнику придется столкнуться со следующей проблемой: БТИ обязательно проведет текущую инвентаризацию объекта, и, конечно, инспектор укажет в регистрационном деле, что объект является самовольным строительством. Данная информация будет фигурировать в извлечении из реестра права собственности на недвижимость и всплывет, когда собственник вознамерится осуществить отчуждение такого объекта недвижимости посредством договора.

Исходя из этого, само только право собственности на самострой не снимает с него статуса самовольного строительства, поскольку не заменяет собой такой процедуры, как принятие законченного строительством объекта в эксплуатацию. Возникает абсурдная ситуация: собственник, право которого занесено в соответствующий государственный реестр, не имеет права пользоваться своим имуществом. Более того, согласно п. 19 Порядка принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов, запрещено даже подключение самовольно построенных и не введенных в эксплуатацию домов к коммуникациям".

Дабы законодательно закрепить ненадежные стены нелегальных построек, правительство Тимошенко в прошлом году постановлением №1053 утвердило "Временный порядок принятия в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ". Упомянутый документ установил упрощенную процедуру принятия в эксплуатацию частных домовладений, самовольно построенных в период с 1992-го по 2008 год с выдачей сертификата соответствия.

Впрочем, некоторые эксперты до сих пор относятся к такому "упрощению" скептически. Ведь сертификат, предусмотренный ч. 2 ст. 30 Закона "О планировании и застройке территорий" как основание для оформления права собственности на недвижимость, и сертификат, который выдается согласно "Временному порядку", - это разные документы. Первый удостоверяет соответствие завершенного строительством объекта проектной документации государственным строительным нормам, стандартам и правилам. Поскольку разрешения на строительство застройщик не получал, то говорить о соответствии дома проектной документации юридически некорректно. Так что вряд ли выданная согласно "Временному порядку" бумага может считаться полноценным во всех правовых отношениях документом.

Квартирный вопрос

Если последствия перепланировки не создают аварийных ситуаций, то в такой квартире можно жить и без узаконивания. Однако частная собственность не всегда принадлежит ее владельцу окончательно и бесповоротно. Здесь действует известное правило - "твои права заканчиваются там, где начинаются права соседа".

Как говорит Александр Бондаренко, в идеале процедура предварительного согласования перепланировки едва ли не так же сложна, как получение разрешения на строительство. Санкцию на проведение работ выдает райгосадминистрация (РГА), но сначала владелец должен получить письменное согласие всех жильцов квартиры, собственника дома, соседей по площадке и проживающих этажом выше и ниже. Эти документы вместе с копиями документов на квартиру необходимо направить в РГА для получения разрешения.

Затем разработанный проект перепланировки необходимо согласовать с органами пожарного надзора, санэпидстанцией и рядом других местных органов управления. После получения всех виз проект следует предоставить в государственное экспертное учреждение, которое сделает соответствующий вывод: либо даст "добро", либо вернет на доработку.

После положительного заключения проект снова подается в РГА, и лишь после финального разрешения можно приступить к выбору строительной организации. Принимать проведенную перепланировку будет государственная комиссия, акт которой снова нужно будет предоставить в РГА. После внесения изменений в документы по квартире владелец перепланированного жилья обращается в БТИ, где ему будет выдана новая справка-характеристика. Лишь после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

По словам эксперта, указанная процедура со всеми этапами согласования занимает от шести месяцев до нескольких лет, поэтому-то граждане самовольно крушат стены и меняют потолки. Однако даже если владелец уверен, что его перепланировка точно не помешает соседям, нужно помнить, что в этом процессе есть определенные ограничения. Во-первых, категорически запрещается объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки внешних стен, а также переносить на лоджии и балконы отопительные приборы.

Нельзя объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой междуэтажных перекрытий и делать пристройки к первым этажам многоквартирных жилых домов для веранд и хозяйственных помещений. Запрещено увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет обитаемых и вспомогательных помещений квартиры, а также устраивать прорезы в несущих стенах и разбирать подготовку под полы на звукотеплоизоляционной основе. Впрочем, в этом вопросе очень много различных тонкостей, и то, что вполне приемлемо в одном доме, совершенно недопустимо в другом.

Поэтому, кстати, совершенно непонятен эффект от постановления №1104, которым бывшее правительство пыталось "облегчить" жизнь владельцам квартир, утвердив Перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение. К "не требующим" разрешения работам экс-Кабмин отнес перепланировку квартир "с сохранением несущей конструкции, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундамент при условии соблюдения существующих архитектурно-планировочных требований и государственных строительных норм". Хотелось бы знать, как без экспертного вывода гражданин самостоятельно поймет, допускает ли он "перегрузку" на стены и фундамент и соблюдены ли архитектурно-планировочные требования?

Тем более что нарушить закон можно даже невольно. С формально-юридической точки зрения главной особенностью перепланировки является обязательное наличие проектной документации, определяющей объемно-планировочные, конструктивные и инженерно-технические решения. Без проекта произведенные в квартире изменения невозможно узаконить в БТИ. Однако известны случаи, когда физические параметры помещений изменялись (что уже является перепланировкой) "под шумок" капитального ремонта. И вряд ли нанятая по объявлению "дикая" бригада строителей разрабатывала для этого проект.

Снести нельзя узаконить

У всех, кто когда-либо пытался пройти вышеописанные круги бюрократического ада, хоть раз да возникал резонный вопрос: зачем необходимо проводить работы по узакониванию объектов недвижимости?

"На практике избежать этих формальностей совсем несложно, - комментирует старший юрист адвокатской фирмы "Паритет" Юлия Черкашина. - Люди на свой лад перестраивают, пристраивают, перепланируют свою недвижимость и десятками лет могут не задумываться о том, что что-то когда-то было перестроено. Вопрос возникнет сразу же, как только собственник такого объекта решит его подарить или продать. Ведь такие сделки подлежат нотариальному заверению, а для этого предварительно нужно провести инвентаризацию объекта недвижимости.

Факт незаконной перепланировки или строительства, несомненно, будет выявлен инженером БТИ. А это означает, что нотариус сделку не заверит. Но это еще не все. Проблемы могут возникнуть не только у собственника, но и у его родственников впоследствии. К примеру, собственник завещает свою недвижимость кому-то из родственников или близких. Или же родственники получают наследство по закону. В этом случае незаконная перепланировка или самовольно построенный объект создадут немало проблем в оформлении наследства".

Помимо проблем с отчуждением, незадачливых владельцев ждут также сложности иного характера. Во-первых, законодательством Украины предусмотрена административная и уголовная ответственность за незаконные строительные работы. Богдан Шаповал сообщает, что санкции за самовольное строительство предусматриваются в виде штрафа, размер которого может составлять от 85 до 170 грн. При перепланировке несоблюдение государственных стандартов во время проектирования и проведения строительных работ без разрешения влечет за собой штраф от 17 до 170 грн. Такие достаточно символические суммы обременяются совсем не символическими требованиями: восстановить статус-кво своего жилья за собственный счет на основании соответствующего решения суда (ст. 190 ЖКУ). Для хозяина квартиры это обязанность привести ее в первоначальный вид, для самостроя, соответственно, - снести до основания.

Существуют ли варианты разрешения данной проблемы? Таковых несколько: узаконить перепланировку квартиры или легализовать тот же самострой задним числом, решить вопрос в судебном порядке или же попросту платить взятки при сделках с недвижимостью.

Очевидно, что последний вариант - хоть и самый быстрый, но самый проигрышный. Взятки придется давать постоянно, и расти они будут в геометрической прогрессии от инстанции к инстанции. Вариант "задним числом" - достаточно дорогостоящий и затратный в плане нервов и времени. В этом случае хозяин опять-таки вынужден периодически вносить деньги в различные фонды, получая визы чиновника той или иной госструктуры. Цена вопроса существенно меняется в зависимости от региона и текущей правовой ситуации: для Киева, например, она может быть запредельной, а для небольших сел в регионах - чисто символической. Однако по времени в любом случае придется рассчитывать на сроки от нескольких месяцев до полутора лет и изнурительную беготню по ведомствам.

"Самостоятельно справиться с такой проблемой можно, - делится наблюдениями Александр Бондаренко. - Мой знакомый, непосредственно связанный с миром недвижимости, пытался узаконить постройку трансформаторной будки на собственном дачном участке. Он в качестве эксперимента лично занимался всевозможными бюрократическими процедурами более 8 месяцев. Для человека, непричастного к системе, срок растягивается вдвое". Бесхлопотным вариантом эксперт называет помощь профильных юридических фирм, специализирующихся на вопросах узаконивания самовольного строительства и нелегальных перепланировок. Однако помощь эта будет очень и очень небезвозмездной: в нашем реальном мире на это понадобится от $800 до $5 тыс. (учитывая все проекты, справки и взятки, в некоторых случаях цена может доходить и до $10 тыс.) и 3-6 месяцев.

Вариант "все в суд" многие эксперты называют едва ли не наилучшим на сегодняшний день решением проблемы. Несмотря на то, что такой метод не всегда можно применить в каждом конкретном случае, он считается наиболее оперативным и наименее затратным: чтобы реализовать все это, нужно будет $200-800 (издержки суда, адвокат), нотариально заверенные копии документов и пара месяцев. Однако тонкости есть и здесь: как уже упоминалось выше, судебное решение о признании права собственности, к примеру, на самострой не избавляет хозяина от процедуры введения жилья в эксплуатацию.

Все эксперты сходятся во мнении, что универсального решения вопроса на сегодняшний день, к сожалению, не существует. "Проблему нужно решать радикально, - убежден Александр Бондаренко. - Все бюрократические процедуры должны быть сведены к разумному и обоснованному минимуму. Например, в Нью-Йорке разрешительную документацию на строительство небоскреба можно оформить в течение 10-14 дней. 8 месяцев на легализацию трансформаторной будки - чисто украинская специфика".