ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Повторит ли рынок недвижимости сценарий 1998 года?

21.04.2010 | 08:00

Все новое - хорошо забытое старое. То же самое можно сказать и об экономических кризисах, которые не один раз радикально изменяли жизнь россиян, делая привычный образ жизни негодным и диктуя новые правила игры.

Повторит ли рынок недвижимости сценарий 1998 года?Последний кризис, который начался в 2008 году и последствия которого мы до сих пор ощущаем на себе, можно сравнить с кризисом 1998 года. На первый взгляд, такая аналогия кажется нелепой, однако более тщательное исследование показывает, что схожих черт немало. Такой информацией поделился с журналистами руководитель IRN.RU Олег Репченко.

Кризисы-близнецы

С начала кризиса прошло уже полтора года, однако если посмотреть на динамику цен на рынке недвижимости, можно увидеть, что она очень схожа с ситуацией в 1998-2000 годах, даже несмотря на разную природу двух кризисов.

С начала кризиса в течение года падение цен на квадратные метры составило 30-35%. Затем начилась стабилизация. Конечно, совпадение динамики было не стопроцентным, но это, по мнению Репченко, обусловлено разными курсами валют. Так в 1998-2000 годах курс доллара продолжал расти, а вот в 2009-2010 годах доллар слабел.

Все это говорит о том, что, если в начале и в середине кризиса схожесть реакций рынка недвижимости на экономические проблемы была практически одинакова, то и в дальнейшем рынок недвижимости может повторить кризисный путь 1998-2000 годов.

Если предположить, что два кризиса могут развиваться по одной спирали, то можно говорить о возвращении цен на уровень 6 000 долларов за квадратный метр по индексу IRN уже в 2012 году. Это будет идентично тому, как цены на жилье после дефолта 1998 года отыграли свои потери уже в осени 2002 года.

Стоит отметить, что на рынке недвижимости бытуют мнения более оптимистичные, в частности, что такое восстановление цен произойдет уже в 2011 году, а может даже в течение 2010 года. Оптимизм - дело хорошее, но если верить схожести двух кризисов, то цены, достигнув уровня в 6 000 долларов за «квадрат», так же как и в 2002-2008 годах, продолжат свой рост. Картина получится следующая.

В 2014 году средняя цена квадратного метра достигнет уровня 12 500 долларов, в 2016 году – 25 000 долларов, в 2018 году – 40 000 долларов. Такой рост цен кажется нелепым, однако в 2007 году старожилы российского рынка недвижимости на полном серьезе прогнозировали средний уровень цен на жилье к 2009 году в районе 9 000-10 000 долларов за «квадрат», а к 2012 году 20 000-25 000 долларов за квадратный метр. Однако, по мнению специалистов аналитического центра IRN, период восстановления цен, а также дальнейшее развитие будет происходить по другому сценарию, нежели это происходило в 1998 -2000 годах.

Стоит напомнить, что в 2000 годах цены на недвижимость были в 6 раз ниже нынешних. Тогда квадратный метр столичного жилья можно было приобрести в среднем за 700 долларов. Сейчас – 4 300 долларов. Конечно, с того времени выросли и зарплаты (правда не в 6 раз, как цены на жилье, а всего в 3 раза). Стоимость недвижимости в Москве порой оказывается выше цен за границей, при этом сравнение качества строительства в двух странах играет против России.

Ипотека успокоит рынок

В начале 2000 годов на российский рынок недвижимости пришла ипотека. Тогда произошла ее излишняя либерализация, т.е по сути ипотеку могли взять все. Это и подтолкнуло рынок недвижимости к росту цен. Однако как только на российский порог ступил кризис, отношение россиян к ипотеке резко изменилось, как и требования со стороны банков к заемщикам.

Теперь взять баснословные деньги по "липовой" справке или без первоначального взноса в 30% практически невозможно. Кроме этого был установлен разумный срок кредитования в рамках 15-20 лет. Эти с первого взгляда жесткие условия и установили те рамки бюджета, который смогут обеспечить рынок недвижимости какой-то стабильностью.

Теперь ипотека будет играть не на повышение цен на жилье, а на сдерживание их. Ведь если цены на недвижимость вырастут выше данных рамок, то покупатели просто перестанут пользоваться этим банковским продуктом, а значит на рынке наступит стагнация или откат цен вниз.

Лозунг «Скупаем все!» устарел

С 2005 по 2008 год на рынке недвижимости появилось огромное количество спекулятивных инвесторов. Это именно то время, когда рынок недвижимости буквально скупали, и если в начале 2000-х годов инвестиций на рынке столичного жилья практически не было, то сейчас рынок переинвестирован. По мнению Репченко, дефицит предложения, который пророчат нам многие эксперты на рынке в будущем – проблема во многом искусственная и возникшая не сегодня.

Она появилась именно в 2005-2008 году, когда многим участникам рынка было выгодно строить медленно, не продавать квартиры, а придерживать их для того, чтобы уже завтра продать намного дороже. В результате площадки не осваивались, а накапливались, так как все ждали сверхприбылей и желали продать квадратные метры на пике роста. Однако кризис расставил все на свои места и теперь девелоперам приходится работать на рынке, опираясь не на сверхприбыли компании, а на объемы строительства.

Игроки рынка меняют правила игры

Для того, чтобы выжить в непростые времена, когда уже невозможно с каждого квадратного метра получать огромные деньги, участникам рынка недвижимости приходится пересматривать свои приоритеты и подстраиваться под новые правила, которые были продиктованы экономической ситуацией в стране.

До кризиса девелоперам было невыгодно что-либо продавать, поэтому все больше и больше компаний пытались найти свободные объекты недвижимости для инвестирования. Сейчас никому не выгодно держать "мертвый груз" на плечах, и поэтому важнее превращать их в живые активы и свободные средства.

Теперь, для того чтобы остаться на плаву, нужно наращивать объемы. По мнению Репченко, сейчас наступило то самое время, когда нужно строить большие объемы жилья. Кстати, такое активное строительство уже происходило в 1998-2002 годах, когда были построены основные микрорайоны: Люблино, Марьино, Митино, часть Бутова.

В 1998 году строительная отрасль не встала, а наоборот произошел строительный всплеск в сегменте дешевого жилья. Однако в последнее время застройщики перестали строить жилье эконом-класса и пытаются даже самый неприглядный дом дотянуть до уровня бизнес-класса, причем, как показывает практика, "дотягивать" удается в основном в цене, а не в качестве. Однако, не успел кризис закончиться, как на рынке недвижимости появились первые ростки дешевого жилья. Возможно, эта тенденция закрепится на рынке недвижимости.

Куда «квадрат» пойдет?

Если говорить о ценах на квадратные метры в Москве, то быстрого возвращения к докризисным показателям, скорее всего, не произойдет. Это оптимистичный сценарий развития ситуации на рынке. Пессимистичный сценарий – топтание на месте, медленная коррекция цен на жилье, как в 1996-1997 годах, а также в 2007 году, откат цен вниз на 5-10-15%.

Наиболее вероятный сценарий развития ситуации таков: цены будут возвращаться на докризисный уровень темпами инфляции или чуть быстрее. Для этого потребуется 3-5 лет. Скорей всего, рынок недвижимости будет сохранять волатильность, которую уже продемонстрировал в 2006-2009 годах, так как на рынке произошло много перемен и устанавливаются новые правила, в которых девелоперам придется жить.