ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

До сентября квартиры дорожать не будут

14.04.2010 | 09:30

Продавцы столичных метров и риелторы так и не дождались сезонного оживления спроса. Цены топчутся на месте, а их «изменение» за март (по разным оценкам, от -1,2% до +0,39%) больше похоже на проявление статистической погрешности.

Тем не менее, рынок недвижимости, скорее жив, чем мертв: март принес интересные тенденции.

Новые веяния

По данным портала «Столичная недвижимость», в марте 2010 года доля квартир, впервые выставленных на продажу, составила 20% всего объема предложений (в предыдущие месяцы их было 10—15%). Кроме того, средняя цена предложений новых квартир в столице на 10% ниже средней цены февраля. То есть, на рынке увеличивается доля новых продавцов, которые приходят не «висеть» месяцами в базах данных, а действительно продать квартиры.

Похоже, что в «войне нервов», которая вот уже который месяц длится между продавцами и покупателями, начали постепенно выигрывать последние. О чем говорит еще одна новинка на рынке недвижимости: в марте одна из «юных» риелторских компаний презентовала новый для Украины формат работы — вознаграждение за сделку берется только с продавца, причем половину суммы полученных комиссионных риелторы отдают покупателю.

Логично, когда за услугу платит тот, кто больше заинтересован в сделке, а менее заинтересованную сторону поощряют неким бонусом. В докризисные времена более заинтересованным был покупатель, сегодня же на одного платежеспособного покупателя приходится легион продавцов.

Также в неофициальном разговоре некоторые риелторы стали говорить о том, что с покупкой жилья стоит подождать. Мол, чтобы свои люди из регионов могли купить жилье в столице подешевле, правительство может ударить по ценам законом. Однако, по мнению директора АН «Украинский Дом» Руслана Безуглого, такой шаг будет стрельбой из пушки по воробьям: коллективная экономия пусть даже на сотне квартир, например, по $10 тыс. даст $1 млн, а это не того масштаба выгода, ради которой стоит изменять законодательство.

Кроме того, многие из «своих людей» уже давно сами владельцы столичной недвижимости, поэтому такое искусственное снижение ударило бы и по их интересам. Впрочем, как говорит руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов, непосредственно повлиять на цены вторичного рынка жилья законодательным путем не получится: снижения цен нужно добиваться увеличением объемов строительства.

Куда пойдут цены

По данным портала «Столичная недвижимость», с начала года уровень средней цены предложений в долларовом эквиваленте уменьшился всего на 4%. То есть цены снижаются по 1% каждый месяц. «Они будут себя вести так до конца года», — считает аналитик инвесткомпании BG Capital Александр Романов. Хотя, думается, если продавцы не дождутся в сентябре ожидаемого активного ипотечного кредитования, то цены на жилье начнут снижаться более быстрыми темпами. И вероятность того, что таки могут не дождаться, есть.

«Сейчас у банков другие задачи: они формируют резервы для покрытия плохих кредитов, выданных в период экономического бума (по нашим оценкам, их около 20% от общей массы), — Алексей Зеркалов, вице-президент инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital. - Мы ожидаем, что во 2-м полугодии банки осторожно начнут возобновлять кредитование. Однако его объемы будут незначительны, банки будут использовать кредиты как инструмент прощупывания рынка».

Простор для падения

Невзирая на то, что цены на жилье в долларах упали практически в 2 раза, ощущение необоснованной дороговизны жилья сохраняется. Остается вопрос: а какой она должна быть, правильная цена? Рассмотрим некоторые подходы к ее определению.

Средняя зарплата

В марте глава НБУ Владимир Стельмах озвучил, что цены на жилье в Украине завышены не менее чем в 2 раза. В качестве аргумента он указал, что в Украине 1 квадратный метр жилья стоит 4 средние заработные платы, в России — 1,5 средней зарплаты, а житель Германии за свой квадратный метр платит всего 0,8 получки. Если бы киевлянин платил за квадратный метр 0,8 своей зарплаты (по данным Госкомстата, 3022 грн.), то есть 2418 грн., то 30-метровая «единичка» обходилась бы ему в 72,5 тыс. грн. (около $9,2 тыс.).

ВВП. В качестве критерия можно использовать и такой показатель, как ВВП на душу населения. По нему мы очень близки, например, к Мексике, где квартиру в 40 кв. м можно приобрести за $20 тыс. Впрочем, сравнивать со странами с теплым климатом не совсем корректно: там другие требования к жилым зданиям и нет такой потребности в защите от зимних холодов.

До ипотечного бума

Можно вспомнить, какими были цены до начала массовой кампании ипотечного кредитования, которая привела к взвинчиванию цен. На конец 2003 г. средняя цена метра, согласно базе данных АН «Благовест», составляла $850/кв. м. Вот ее и можно считать «естественной» ценой для Киева. При ней упомянутая 30-метровая квартира стоила бы $25,5 тыс.

Инвестиционная привлекательность

Гендиректор группы компаний «Планета Оболонь» Виталий Котенко считает, что для сохранения инвестиционной привлекательности жилья, его цена должна равняться арендной плате за него за сто месяцев. То есть, если «единичку» можно сдать за 2500 грн. в месяц, то у нас должна быть возможность купить ее за 250 000 грн. ($31 250).

Красные цены на жилье в экономсегменте
  1-комнатные квартиры 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартиры
февраль март февраль март февраль март
Киев
Беличи 52 54 72 72 85 90
Борщаговка 50 50 65 65 85 85
Виноградарь 50 50 70 70 85 90
ДВРЗ 55 55 60 63 85 85
Нивки 52 52 65 65 95 100
Оболонь 50 52 75 75 95 95
Теремки 50 52 70 70 100 100
Троещина 56 57 65 70 90 90
Харьковский 58 58 75 75 100 100
Центр 72 72 105 102 140 140
Пригород
Борисполь 40 40 50 50 60 60
Бровары 40 40 55 55 65 65
Вишневое 50 50 62 62 80 80
Вышгород 40 40 60 60 70 70
Ирпень 35 35 50 50 65 65

Цены указаны в тыс. $. Это цены по которым легко найти квартиру в «жилом» состоянии.

Источник: сайты по продаже недвижимости, опрос риэлторов.

Самые доступные

Как показал наш обзвон, среди объявлений самых дешевых квартир встречаются не только «закидушки», по которым риелторы вычисляют своего клиента, но и реальные предложения.

1-комнатные квартиры

  • $40 000 — Соломенский р-н, ул. Новополевая, 24/13/5
  • $41 000 — Днепровский р-н, ул. Березняковская, 21/12/4
  • $42 000 — Святошинский р-н, ул. Михаила Котельникова, 23/13/4

В феврале самой дешевой «единичкой», среди встретившихся нам, была квартира за те же $40 000 на той же улице Новополевой, но с другим метражом (24/15/5).

2-комнатные квартиры

  • $52 000 — Святошинский район, ул. Большая Окружная, 57/36/4
  • $58 000 — Днепровский р-н, ул. Тампере, 43/31/6
  • $59 000 — Днепровский р-н, бул. Перова, 47/30/8

Месяц назад самую дешевую «двушку» мы отыскали за $55 500 в Голосеевском районе.

3-комнатные квартиры

  • $68 000, Днепровский р-н, пр. Мира, 57/36/7
  • $72 000, Деснянский р-н, ул. Викентия Беретти, 74/42/9
  • $74 000, Шевченковский р-н, ул. Туполева, 63/42/7

В феврале самая дешевая из найденных «трешек» стоила $72 000.