Меняем банк-кредитор

Если на рынке кредитования изменилась ситуация и теперь можно получить кредит на квартиру без обязательных ежемесячных платежей и с пониженной процентной ставкой или же в другой валюте, или появилась возможность отказаться от части страховок, то почему бы не поменять условия вашего кредитного договора, просто сменив банк?

Согласно законам Украины банк не имеет права препятствовать Вам в осуществлении решения сменить банк.

Анализ рынка кредитования

Для начала Вам необходимо выяснить, может ли переход в другой банк дать Вам ожидаемые преимущества. Во-первых, процентные ставки, указанные в рекламе могут отличаться от действительности. Необходимо также учесть абсолютно все ожидаемые ежегодные и ежемесячные платежи и страховки.

Во-вторых, меняя банк, Вам надо по-новой оплатить расходы по оформлению договора залога (единоразовые комиссии банка, услуги нотариуса, регистрацию в реестрах) и кредитного договора.

Если сумма кредита небольшая, то эти затраты могут свести на "нет" все остальные финансовые преимущества.

Также надо узнать остаток задолженности по кредиту перед банком и определить сумму ежемесячных платежей согласно новым условиям кредита на квартиру и единоразовые затраты на переоформление кредита в новом банке.

Вы можете самостоятельно подсчитать удорожание кредита, эта сумма состоит из:

• разовых платежей (оформление кредитного и ипотечного договора в новом банке, регистрации в реестрах и услуги нотариуса).
• процентов за весь период пользования кредитом в новом банке;
• возможных периодических платежей в новом банке (ежегодных, ежемесячных, страховок);

После подсчета суммы удорожания кредита в новом банке, полученный результат сравниваем с суммой удорожания кредита на покупаемую квартиру в "старом" банке: суммарно проценты за оставшийся срок использования кредита и дополнительные платежи в старом банке (ежегодные, ежемесячные и страховки).

Страховку также надо будет переоформить. В страховке в качестве выгодоприобретателя вместо названия старого банка указывается название нового. В случае если новый банк не работает со страховой компанией, которая изначально Вас страховала, Вам придется ее переоформлять, что приведет к новым расходам.

Если новый банк устраивает Ваш страховщик, то тогда просто оформляется дополнение к уже существующему страховому договору.

Пытайтесь договориться со "старым" банком

Если в Вашем банке изменились условия кредитования и для новых клиентов кредиты подешевели, Вы можете со своим банком попытаться договорится о новых условиях. Можно также намекнуть Вашему банку, что Вы можете перейти к конкурентам.

Обычно банки не хотят терять надежных клиентов и могут пойти Вам на уступки. В любом случае, для этого необходимо написать заявление. Ваше заявление будет рассмотрено уполномоченным комитетом. Если решение будет отрицательным, Вы сможете смело готовить документы для перевода кредита в новый банк.

Подготовка документов для нового банка и прощание со старым

Для нового банка Вам придется снова собрать полный пакет документов, после чего их подадут на рассмотрение кредитного комитета. Если последний принимает решение о выдаче кредита на квартиру, то Вы получите гарантийное письмо о предоставлении Вам суммы, необходимой для полного погашения задолженности по кредиту на квартиру.

Полученное Вами гарантийное письмо передается банку, в котором у Вас был оформлен кредит. В старом банке необходимо получить разрешение на проведение процедуры досрочного погашения кредита. После этого Ваш старый банк назначит дату проведения сделки и выдаст Вам справку с указанием суммы задолженности на день проведения сделки с учетом всех начисленных процентов.

Порядок проведения сделки

Для начала Вы заключаете с новым банком кредитный договор. В день сделки новый банк перечисляет на счет старого всю необходимую сумму для погашения долга по кредиту. Затем оформляется новый договор залога (ипотеки). Договор ипотеки (залога) нотариально заверяется и в Госреестре ипотек, а также в Едином реестре запрета отчуждения объектов недвижимости, а это означает, что новый банк накладывает арест на квартиру.

Также Вам надо будет переоформить страховые полисы, чтобы выгодоприобретателем стал новый банк.

В старом банке Вам надо будет получить справку о том, что ваша задолженность по кредиту на квартиру погашена и у банка нет к Вам никаких претензий.

Существуют ли другой способ поменять банк?

Вы можете досрочно погасить кредит на квартиру, получив кредит под залог другого Вашего имущества. Иногда так поступить гораздо проще, т.к. банки очень не любят "отпускать" клиентов к конкурентам, и спокойней реагируют на досрочное погашение кредита на квартиру.

Какие могут возникнуть проблемы?

Банк, согласно законам Украины, не может запретить перекредитование или рефинансирование кредита в другом банке, но некоторые банки могут применять меры, препятствующие Вам перейти в новый банк.

Самый легальный способ, который к Вам может применить банк - высокие штрафы за преждевременное погашение кредита. Помните, что такие штрафы должны быть явно указаны в ипотечном договоре.

Некоторые банки могут использовать не совсем легальные способы удержать своих клиентов, например:

1. После заключения ипотечного договора банк может не отдать Вам правоустанавливающие документы на квартиру, а если у Вас нет документов, Вы не сможете получить гарантийное письмо в новом банке. В данном случае явное нарушение законодательства со стороны банка.
2. Банк также может отказать Вам в своевременной выдаче справки о задолженности или задержать выдачу такой справки на 2 недели, объясняя это тем, что оформляется она только в главном офисе в другом городе, а затем пересылается почтой. (Справка должна выдаваться в день погашения задолженности по кредиту новым банком. В справке указывается точная сумма задолженности по кредиту на квартиру на сегодняшний день.)
3. При попытке получить справку о фактической задолженности на текущий момент Ваш старый Банк может приписать Вам несуществующие долги, но как только вы предъявите выписки банка о платежах по кредиту, то долги моментально исчезают. В таком случае у Вас возникают сложности если Вы не сохранили выписки, так как отсутствие долгов будет доказать очень тяжело.

Как решить "придуманные" банком проблемы?

Решить такие проблемы достаточно просто. Для этого Вам необходимо:

• Написать на имя начальника отделения банка два экземпляра письма, в котором в произвольной форме потребовать выдать правоустанавливающие документы на квартиру не позднее определенного числа, а в случае отказа, можете пообещать банку обратиться в суд;
• один экземпляр такого письма Вы отдаете банку, а второй Вы оставляете себе. Обязательно попросите банк поставить на вашем экземпляре письма номер входящей документации!!! Если Вам не удалось вручить банку письмо или банк отказывается поставить на вашем экземпляре письма номер входящей документации, то можно отправить его заказным письмом с уведомлением по почте.
• если в указанную в письме дату от банка нет ответа, Вы подаете документы в суд, но обычно банки не доводят дело до судебных разбирательств.

В случае если сотрудники банка заявляют об отсутствии у них правоустанавливающих документов на Вашу квартиру (выясните готовы ли они подтвердить это документально), или просто тянут время, Вы смело можете отправляться к нотариусу, который оформлял договор купли-продажи квартиры и просите выдать Вам копию договора в связи с утратой оригинала. После получения копии договора купли-продажи квартир, оригинал договора, который находится в банке, становится недействительным.