Регистрация договора аренды земли

Согласно ст. 18 и 20 Закона об аренде земли, каждый договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. В соответствии с абзацем 1, п.2 ст.4, ст.5 Закона о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, договор аренды земли должен регистрироваться в государственном реестре прав.

Регистрацию могут осуществлять государственные регистраторы: частные и юридические лица, имеющие соответствующие полномочия.

Регистрацию договора аренды земли также может осуществить нотариус, при этом по вопросу государственной регистрации договора аренды земли целесообразнее обращаться к тому же нотариусу, который его нотариально удостоверил.

Нотариусы и другие государственные регистраторы проводят государственную регистрацию сделок, изменений, внесенных в них, сведений о прекращении их действия, а также принимают запросы, выдают заверенные извлечения из государственного реестра сделок.

Регистрация проводится по месту расположения земельного участка. Для государственной регистрации договоров аренды юридическое или физическое лицо (заявитель, арендатор) лично предоставляет в Государственный реестр прав:

• заявление о государственной регистрации договора аренды;
• договор аренды (в трех экземплярах);
• план (схему) земельного участка, который предоставляется в аренду (в трех экземплярах);
• решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, пребывающего в государственной или коммунальной собственности;
• результаты конкурса или аукциона - в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурентных началах;
• копию государственного акта на право собственности на землю, которая пребывает в собственности физических или юридических лиц.
• акт перенесения границ предоставляемого в аренду земельного участка, на местности - в случае не определения их в натуре;
• проект отвода земельного участка - в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения.

В случае государственной регистрации договора субаренды земельного участка к заявлению о государственной регистрации договора субаренды прилагается договор (в трех экземплярах) и акт перенесения границ участка на местности - если передается не определенная в натуре часть арендованного земельного участка.

Все эти документы формируются государственным регистратором в отдельное регистрационное дело и в течение 20 дней передаются в исполком (госадминистрацию) по месту расположения земельного участка. Это делается для удостоверения факта государственной регистрации (или отказа в ней) гербовой печатью и подписью председателя или уполномоченного им должностного лица.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, вступают в силу с момента их государственной регистрации в порядке, определенном законом. Об этом же, в частности, говорит ст.18 Закона об аренде земли: «Договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации.»

Датой государственной регистрации сделки считается дата и время внесения соответствующей записи в реестр, а значит именно с этой даты договор аренды земли и вступит в силу.

О внесении записи в реестр Государственный регистратор должен выдать каждой из сторон договора по экземпляру выписки о государственной регистрации, в которой указываются:

• порядковый номер записи и дата государственной регистрации;
• сведения о сторонах сделки;
• описание имущества, являющегося предметом договора аренды, достаточное для его идентификации и/или его регистрационные данные;
• срок действия договора;
• сведения о нотариальном удостоверении договора;
• сведения о регистраторе (нотариусе).

Отказ в государственной регистрации договора аренды земли

Основаниями для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, а также для признания договора недействительным являются:

• отсутствие в договоре хотя бы одного из существенных условий договора аренды, предусмотренных ст. 15 Закона об аренде земли;
• нарушение требований ст. 3 Закона об аренде земли, если объектом аренды является земельный участок, который запрещено законом передавать в аренду;
• если земельный участок передан в аренду субъектом, который не имеет на это права, то есть не может быть арендодателем (ст. 4 Закона об аренде земли);
• если арендаторами желают стать лица, не указанные в Законе об аренде земли в качестве арендаторов;
• отсутствие прав на аренду земли;
• если нарушен порядок передачи земельных участков в субаренду;
• если не соблюдена форма договора аренды;
• если нарушен порядок заключения договора.
• Для обжалования отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка необходимо предоставить:
• договор аренды земли в двух экземплярах;
• правоустанавливающие документы на участок или сертификат о праве на земельную долю (пай).

Предоставленные документы должны быть проверены регистратором в течение двух дней, после чего договор или регистрируется или готовится обоснованное заключение об отказе в регистрации. Датой регистрации договора аренды является дата внесения соответствующей записи в книгу записей регистрации договоров аренды земельных долей (паев).

На обоих экземплярах договора аренды проставляется штамп с указанием даты регистрации и номера записи, а также подписью лица, зарегистрировавшего договор. Если в договор аренды земельной доли (пая) были внесены изменения, то договор аренды подлежит перерегистрации.

Решение об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в судебном порядке.