Квартиры в Турции от застройщика
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2

Последние статьи: Недвижимость

Спецпроект «квартира за $200 000»

06.04.2008 | 00:00

Путеводитель по новостройкам Киева, ипотечным программам банков: покупка квартиры при бюджете до $200 000 – шаг за шагом. Как найти лучший вариант из представленных на рынке: определитесь с районом будущего проживания, изучите параметры новостроек, сравните предложения на рынке, убедитесь в надежности застройщика и посредника, выберите оптимальную ипотечную программу, оцените приобретаемое жилье с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Спецпроект «квартира за $200 000»  Где жить будем?

Не надо проводить трудоемкие социологические опросы, чтобы наверняка определить самую заветную для большинства украинцев покупку. В этом списке не окажется телевизоров, видеомагнитофонов или холодильников – все это давно и у всех есть. Первое место по популярности гарантированно займет недвижимость.

Building начинает цикл заметок, в которых детально рассмотрит все этапы покупки квартиры, варианты предложений новостроек в Киеве и его городах спутниках.

Максимальный бюджет покупки был определен на примере молодой семьи – довольно успешных представителей зарождающегося в Украине среднего класса. Их совокупный доход – около $3000–4000 в месяц, плюс некоторые сбережения.

Первым делом потенциальным покупателям понадобилось реально оценить свои финансовые возможности и силы. Сумму, которую семья может безболезненно выделять на погашение будущего жилищного кредита, определила разница между ежемесячными доходами и расходами.

Вычислить, на какой кредит можно претендовать и во что обойдется квартира, помогли кредитные калькуляторы, которые есть на сайтах многих банков. С помощью такого калькулятора также вычисляются затраты на оформление кредита: одноразовые комиссии, страховка, плата нотариусу и другие расходы.

Ежемесячный платеж по ипотеке в большинстве случаев составляет порядка 40% дохода, а максимальный размер кредита обычно ограничен 70–80% от стоимости приобретаемой квартиры.

То есть, при обращении в банк на руках нужно иметь около 20–30% от стоимости жилья. Затем были учтены неизбежные дополнительные расходы: оплата услуг сопровождающего покупку специалиста (риэлтера или юриста – в зависимости от схемы приобретения), ремонт и обустройство квартиры.

Соотнеся полученные цифры с ежемесячной семейной прибылью и некоторыми финансовыми запасами, решение было принято – искать жилье стоимостью от $120 000 и до, максимум, $200 000.

С чего начать?

Решение финансовой стороны вопроса подтолкнуло нашу семью к дальнейшим размышлениям. В каком доме покупать квартиру – старом или новом? Стоимость жилья в новостройках совсем уж кардинально не отличается от цен на вторичном рынке. А если вкладывать деньги в строительство нового жилья на начальном этапе, то квартира может стоить даже дешевле, чем в старом доме.

Проводить ремонт понадобится в любом случае, потому этот аспект не играет определяющей роли. Но, желая улучшить жилищные условия, приятнее получить современное жилье, возведенное по прогрессивным технологиям строительства, с практичными планировками.

Почти во всех новостройках сейчас предусмотрено место для парковки, в то время как в старых домах возможность обеспечить надежную сохранность своего автомобиля появляется редко. Кроме того, мы готовы подождать с вселением в новую квартиру или же, если повезет, подыскать уже готовый, сданный в эксплуатацию или сдающийся в ближайшее время дом. Определено: мы ищем новостройку.

Выбираем место

Очень важный вопрос, который предстояло решить семье, – это район будущего проживания. Ведь если жилье со временем можно обновить с помощью дизайнера или просто отремонтировать, то район проживания сменить намного труднее. Итак, следующий этап – выбор лучшего места на карте. Ведь чем точнее определены критерии поиска, тем меньше времени и сил будет потрачено в его процессе.

Было решено составить список параметров, после чего выделить наиболее и наименее приоритетные из них. Если бы полученного варианта не существовало в природе, чем-то пришлось бы поступиться. Естественно, в такой ситуации лучше заранее продумать, что наименее важно. Для начала пройдемся по основным желаемым параметрам.

  • Само собой, хочется, чтобы район был обжитым и освоенным, без проблем с социальной инфраструктурой: налажена работа химчисток, обувных мастерских, имелись поликлиники, крупные супермаркеты, круглосуточные магазины.
  • Недостатки инфраструктуры района может компенсировать наличие дополнительных магазинов и услуг, собственных эксплуатационных и ремонтных служб, отвечающих за пожарную безопасность и работу лифтов, а также хорошая управляющая компания, занимающаяся ремонтными работами и коммунальным обслуживанием.
  • Обязательна «детская инфраструктура» – игровые и спортивные площадки, творческие кружки, спортивные секции. Хороший выбор общеобразовательных или частных школ и детских садиков, чтобы в будущем не заботиться о ежедневной доставке ребенка в школу или детский сад на другой конец города и не мириться с постоянным беспокойством о нем.
  • Место жительства должно отличаться спокойствием и благоприятным социальным окружением. Если для нас, взрослых и занятых людей, это не самое главное, то в мировосприятии ребенка это играет значительную роль.
  • Необходимо, чтобы вокруг были парки и скверы, пригодные для прогулок с детьми, а экологически вредные промышленные предприятия отсутствовали.
  • Налаженные транспортные сети, отсутствие участков с постоянными заторами– тоже желаемый аспект. Чтобы метро не шумело, не проходило рядом с домом, но добраться к нему можно было быстро.
  • Чтоб поблизости не было трамвайных и железнодорожных путей и не пришлось привыкать к специфическому позвякиванию, не прекращающемуся большую часть суток.
  • Уверенность в том, что через год, два или пять перед окнами не построят что нибудь еще.

Лучшее место на карте

Как и у большинства активных людей, проживающих на Левом берегу столицы, ежедневный маршрут нашей семьи вел на Правый берег. Но сила привычки сделала свое дело – прожив всю сознательную жизнь на Русановке, семья начала поиск будущего района проживания с Левого берега.

По сравнению с Правобережьем, в частности с центром, цены на продукты тут ниже, и вообще, здесь неплохо, особенно если работать рядом с домом. Но критерий удобства передвижения отошел на второй план перед более важными характеристиками места для жизни.

С недостаточной пропускной способностью мостов и метро в часы пик можно смириться – для большого мегаполиса, расположенного на двух берегах, это давно стало привычным явлением. А вот малое количество парков, отсутствие водоемов и высокий уровень шума в центре – абсолютно ни к чему семейной паре, у которой со временем появятся дети.

Посетить предполагаемый район проживания члены семьи задумали в различное время суток – утром, вечером и в полдень выходного дня. Вечером можно определить шумовые характеристики – когда дневной гул затихает, ничто не должно волновать спящих.

Несложно разглядеть и то, безопасно ли выглядит район в ночное время, обратить внимание на контингент, сидящий на лавочках во дворах, стоящий возле ларьков, просто на прохожих. Но настоящие достоинства и недостатки района может оценить только живущий в нем человек.

При этом будущие «новоселы» понимали, что у любого района есть как сторонники, так и противники. Поэтому при выборе решили взвешивать все плюсы и минусы, исходя из собственных наблюдений.

Наличие и расположение новостроек показало - поиски следует вести в микрорайонах :

  • Никольская Слободка

В районе много новых домов, рядом метро. Хорошие школы и детские садики – сюда даже возят детей из центра. Есть художественная и музыкальная школы, поликлиника. Просторно, рядом река и пляжная зона, зеленые насаждения, много площадок для детей, просторные дворы.

Проблема с транспортом по утрам на Броварском проспекте и мосту Метро, как всегда, неизбежна. Контингент проживающих, судя по отзывам, весьма приятный, улицы патрулируются. Из любой точки района не больше десяти минут пешком до супермаркета «Фуршет», торгово развлекательного центра «Комод», того же садика, школы и т. п. Есть где погулять: на берегу Днепра, например, или на Русановской набережной.

Можно сходить в кинотеатр или Театр драмы и комедии на Левом берегу – все рядом. Правда, в некоторых точках микрорайона в вечернее время слышна музыка из Гидропарка.

  • Левобережный массив

Аккуратные благоустроенные дворы, освещенные улицы, много зелени. В районе несколько школ, детских садиков, библиотек, супермаркет «Домотехника», продуктовый магазин «Балу», магазины, рынок возле метро, ремонтные мастерские, автосервис.

Прогулочные зоны – Русановский канал и набережная, но они нуждаются в благоустройстве. Приобщиться к культурной жизни можно в театре и кинотеатре на прилегающей Никольской Слободке. Станция метро – «Левобережная».

  • Позняки

Преимущества района: несколько озер, рядом Днепр, хороший контингент населения – много молодых семей, мало пенсионеров, почти нет представителей «низших» слоев. Линия метро расположена удобно – в доступной близости несколько станций, до центра на метро – 20 минут.

Рядом районная администрация, налоговая, милиция, что тоже немаловажно. Летом можно ездить в парк Партизанской славы – на маршрутке без пересадки. Есть места для прогулок: возле озера или рядом в благоустроенном парке, где много лавочек, посажены молодые деревья, разбиты клумбы, а по асфальтированным дорожкам можно кататься на роликах. Развивается инфраструктура с магазинами, офисами и развлекательными центрами.

Есть в районе и свои «минусы»: магазины рассредоточены по микрорайону неравномерно, в детских садиках может не оказаться свободных мест, небольшое количество школ. На Южном мосту каждый день заторы – чтобы сэкономить время, некоторые владельцы автомобилей вынуждены ездить на работу на метро. Зато удобно добираться в аэропорт «Борисполь» – не нужно ехать через весь город.

Микрорайон активно застраивается, поэтому рассматривать для покупки целесообразно только те дома, перед окнами которых точно ничего не построят. Правда, как показывает практика, сегодня мало кто может это гарантировать.

  • Троещина

Автономный район со всей необходимой инфраструктурой. Много круглосуточных магазинов и супермаркетов в пределах досягаемости из любой точки. Супермаркеты: Billa, «Край», «Русь», «Сильпо», «ЭKO Маркет»; продуктовые рынки. Супермаркеты электроники: «Домотехника», «Свiт Електронiки», «ГигаБайт». Большой выбор общеобразовательных школ, детских садиков, Экономико-правовой техникум при МАУП, несколько школ искусств. Свободных мест в школах в избытке – из за недобора в первые классы и садики их даже вынуждены закрывать.

Функционирует кинотеатр «Флоренция» с новыми современными залами, есть несколько казино; поликлиники, в том числе детская с современным оборудованием. В микрорайоне есть также церковь.

Район достаточно зеленый, хотя деревья плохо растут на песке. На горизонте виднеется ТЭЦ. Мест для прогулок мало, гулять можно лишь вдоль дороги, где явно чувствуется запах выхлопных газов. Правда, есть два небольших сквера. Отзывы о контингенте района весьма противоречивые – присутствует сомнительного вида публика.

Неудобство микрорайона, по мнению жильцов, – отсутствие метро, хотя его строительство здесь запланировано. Транспортная доступность Троещины осложнена: ездить нужно маршруткой до станции метро «Левобережная» или на машине через Московский мост, на котором участились аварии и движение часто затруднено.

  • Лесной массив

Торговая инфраструктура развита слабо: всего несколько крупных супермаркетов, продуктовый базар, главный хозяйственный рынок «Юность». Места отдыха: лес, озеро, благоустроенный сквер. Помимо общеобразовательных учебных заведений, в районе действует спортивная школа, центры детского и юношеского творчества, имеются стадионы и теннисные корты. Есть ветеринарная клиника.

Район тихий, но не «европейский». Жители говорят, что здесь присутствует ощущение провинциальности и даже некоторого застоя. Застройка в большинстве своем устаревшая. Контингент оставляет желать лучшего.

Транспортная ситуация ничем особенным не отличается – все те же мосты с заторами. Конечная станция метро «Лесная» и прилегающая к ней территория забиты приезжими. Зато недалеко самая оптимальная по пассажиропотоку на Левом берегу станция – «Черниговская».

  • Березняки

Обжитой массив с хорошей инфраструктурой. Супермаркеты: «Люкс», «Скриня», «Буми маркет», два «ЭКО Маркета»; большой продуктовый рынок, товары для дома. Много детских садов и школ, гимназия, несколько спортивных школ, легкоатлетический манеж, танцевальный клуб, полик­линика, стоматология.

Зона для отдыха – живописное озеро Тельбин с благоустроенным пляжем, станцией проката катамаранов и лодок, детской площадкой и аттра­кционами неподалеку. Есть перспективы появления аквапарка с детским бассейном, спортивной зоной и т. д. Днепровская набережная – еще одна возможность для прогулок. Великолепные видовые характери­стики обеспечены квартирам, окна которых выходят в сторону Правого берега. Транспортное преимущество – близкое расположение моста Патона.

  • Комсомольский массив

Небольшой уютный микрорайон. Ребенка можно устроить в детский сад, общеобразовательную школу, которых здесь несколько, или в частную гуманитарную гимназию. Действует поликлиника семейного врача с терапевтами и педиатрами, профильные специалисты работают на Никольской Слободке.

Очень много разнообразных магазинов с любыми товарами – все рядом. Есть отделения банков, почта, ледово тренировочный каток «Крижинка». Напротив парка строят церковь. Огромное преимущество – благоустроенный парк Победы, в котором скоро появятся спортивно оздоровительные объекты, теннисные корты и аттракционы. Место тихое, о населении отрицательных отзывов нет. Метро в десяти минутах ходьбы

  • Дарница

Микрорайон Новая Дарница считается не самым престижным местом и в течение ближайших лет подлежит серьезным изменениям. Послевоенные 2–3 этажные дома планируют снести, а на их месте построить многоэтажки, всевозможные объекты соцкультбыта, открыть новый вокзальный комплекс и две станции метро.

Южная часть микрорайона современнее: есть магазины и супермаркеты, много школ, детских садиков, спортивных площадок. Но шум и загазованность, которые «исходят» от Харьковского шоссе, несколько омрачают общую картину. Место для прогулок – парк Партизанской славы, в котором построят спортивно развлекательный комплекс и проведут благоустройство.

Старая Дарница – недалеко от Ленинградской площади. В часы пик на транспортной развязке интенсивное движение. В то же время в районе много хороших супермаркетов, идет реконструкция Дарницкого универмага. Работает Дворец подводного плавания. Ближайшая станция метро – «Дарница», здесь же рынок и разнообразные торговые точки.

Приоритеты и планы на будущее

Проанализировав всю имеющуюся информацию, наиболее привлекательными, с точки зрения требований нашей семьи к комфортному для жизни району, оказались Позняки, Березняки и Левобережный массив. Теперь предстояло познакомиться с ними гораздо ближе. В конце концов, там предстоит жить и возвращаться туда каждый день с работы.

Следующий шаг – подобрать конкретные варианты жилья. При этом не забывать о главной задаче – приобрести недвижимость с максимально выгодным расположением, в доме, где квартиры «не застаиваются», застройщик надежен, активно ведется строительство.

Предварительно семья определила и список новостроек, которые хотела бы осмотреть в первую очередь. В него на всякий случай включили и объекты районов, не попавших в приоритетный список избранных для проживания.

Также решено было «промониторить» Правый берег – в конце концов, интересный и выгодный вариант жилья может оказаться именно в том районе, где его найти не ожидали.