ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2

Последние статьи: Недвижимость

Фонд финансирования строительства - новая схема инвестирования

05.04.2008 | 00:00

Вкладываем деньги в новостройкиУ приобретения квартиры в строящемся доме есть определенные преимущества – относительно невысокая цена и свобода в выборе планировки и этажа.

Однако риски при покупке новостроя достаточно высоки: кто знает, закончит ли застройщик строительство в срок и насколько качественно возведет дом.

Согласно украинскому законодательству, существует один непосредственный способ инвестирования в строительство недвижимости – с помощью фондов финансирования строительства (ФФС)

Зачем нужен Фонд Финансирования Строительства

Проблема ипотечного кридетования становится все более актуальной по мере того, как развивается рынок строительства жилья и растут цены на новостройки. Кредиты становятся более востребованными. С одной стороны, растетблагосостояние населения, увеличивается его потребность в более качественном и комфортном жилье, и люди готовы платить за улучшение жилищных условий.

С другой стороны, большинству населения не хватает собственных ресурсов для строительства желаемой недвижимости, а накопление денежных средств для ее приобретения в условиях существующих высокого уровня инфляции и стремительного роста цен на жилье невыгодно.

В кредитах заинтересованы не только инвесторы, которые финансируют строительство квартир, гаражных боксов и машиномест или офисных площадей, но и застройщики, которые организовывают или выполняют работы по строительству этих видов недвижимости.

Не секрет, что застройщики несут значительные затраты на начальном этапе строительства, связанные с оформлением решений по землеотводу площадки под строительство и получения различного рода разрешений и согласований в процессе разработки проектно-сметной документации на сами объекты строительства.

Эти затраты зачастую превышают свободные денежные ресурсы, находящиеся в распоряжении застройщиков, особенно если они одновременно ведут строительство нескольких объектов. Продавать квартиры на этапе подготовки площадки под строительство не всегда удается: они плохо раскупаются, особенно в регионах, да Ито по самой низкой начальной цене.

Застройщикам выгоднее взять кредит в банке и завершить за счет кредита «нулевой цикл», построить 1-2 этажа жилого дома, а дальше привлекать денежные средства инвесторов на более выгодных для себя условиях, за их счет погашая кредит в банке и продолжая строительство здания.

С принятием законов Украины «об ипотеке» и «о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (коротко – закон о фондах) были заложены основы ипотечного кредитования в Украине. В этих законах была определена суть ипотеки, предмет ипотеки, основные требования к ипотечному договору, порядок реализации ипотеки и удовлетворения требований ипотекодержателя.

Закон о фондах добавил к перечню предметов ипотеки имущественные права на недвижимость, которая будет построена в будущем, а также Правила создания и функционирования фондов финансирования строительства. Управителем ФФС может выступать банк или другая финансовая компания, получившие лицензию на деятельность по привлечению средств доверителей, управлению имуществом для финансирования строительства и выполнения операций с недвижимостью.

Закон о фондах предоставляет достаточно широкие полномочия управителю ФФС по контролю целевого использования средств фонда застройщиком, а также регламентирует организацию документооборота по привлечению денежных средств инвесторов в ФФС и финансирование строительства объектов недвижимости за счет фонда.

Таким образом, невозможен переход права требования оплаченных метров недвижимости до окончания его строительства или получение в собственность квартиры после завершения строительства дома третьим лицом без участия управителя, который контролирует законность этого процесса.

Банки, особенно крупные, наиболее тщательно подходят к выбору партнеров строительных организаций. Ведь они дорожат своим имиджем – это залог успешного банковского бизнеса.

«Основное преимущество финансирования строительства жилой недвижимости посредством ФФС по сравнению с облигациями (опционами) – это законодательно закрепленное разделение функций участников схемы: строительная организация (застройщик) – строит квартиры, а финансовое учреждение (управитель ФФС) – управляет денежными потоками, контролирует целевое использование денежных средств застройщиком», - утверждает заместитель директора департамента, начальник управления доверительных операций «Кредитпромбанка» Александр Недбайло.

Александр Недбайло, замдиректора департамента, начальник управления доверительных операций «Кредитпромбанка», рассказывает об основных моментах деятельности ФФС, которые нужно знать потенциальному инвестору:

О преимуществах закона и о фондах

Закон о фондах предлагает достаточно прозрачный и проверенный на практике механизм финансирования жилищного строительства, при котором права инвестора-доверителя на получение жилья, построенного за его счет, более защищены. - Введение института управителя ФФС позволяет контролировать целевое использование средств доверителей застройщиком, снижая, таким образом, риски неполучения жилья доверителями и дисциплинируя строителей.

Эту цель преследует также введенный законом о фондах в обращение порядок смены нерадивых застройщиков, оговоренный на этапе заключения договора о строительстве объекта.

Страхование рисков, возникающих при строительстве жилья (или другой недвижимости), позволяет привлечь к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний, снижая риски для участников строительства

Немаловажное преимущество закона состоит в том, что он законодательно закрепляет разделение полномочий сторон, участвующих в процессе строительства: строители – сооружают жилье (или другую недвижимость), а финансовые учреждения (банки, в первую очередь) – принимают в доверительное управление денежные средства инвесторов и финансируют строительство

О правилах ФФС

Основным документом, который устанавливает взаимоотношения сторон при строительстве объекта за счет средств ФФС, являются правила ФФС, разрабатываемые и утверждаемые управителем ФФС.

Эти правила определяют:

  • вид ФФС;
  • процедуру его создания;
  • порядок организации взаимоотношений застройщика, управителя и доверителей;
  • порядок установления управления имуществом;
  • условия, особенности и ограничения осущствления управления имуществом;
  • направления и порядок использования привлеченных средств;
  • порядок участия в фонде и отказа от участия в нем;
  • типы измеримых единиц объектов инвестирования;
  • порядок и условия закрепления объекта инвестирования за доверителем;
  • условия кредитования доверителя;
  • размер вознаграждения управителя;
  • другие условия функционирования ФФС

Правила ФФС являются публичным предложением для вступления в фонд лиц, желающих стать его доверителями при условии признания этих Правил. Фонд считается созданным после утверждения управителем правил ФФС, заключения соглашения с застройщиком, оформления обеспечения выполнения обязательств застройщика по соглашению, а также открытия текущего счета ФФС в банковском учреждении.

О договоре управления имуществом

Для инвесторов имеет большое значение договор об участии в ФФС (договор управления имуществом). Он определяет взаимоотношения инвестора и управителя ФФС на протяжении всего периода их сотрудничества: от внесения инвестором средств на счета фонда до получения инвестором в собственностью объекта инвестиции.

Согласно закону, договор об участии в ФФС должен содержать:

  • предмет договора;
  • наименование доверителя;
  • вид ФФС;
  • порядок передачи доверителем средств в управление управителю ФФС;
  • ограничение относительно отдельных действий управителя по управлению имуществом;
  • права и обязанности управителя ФФС и доверителя;
  • данные о закрепленном за доверителем объекте инвестирования;
  • сроки и механизм возврата доверителю средств по его требованию;
  • срок действия договора;
  • ответственность сторон за невыполнение условий договора;
  • размер и форму вознаграждения управителя ФФС

Кроме этого, по мнению экспертов, в договор об участии в ФФС целесообразно включить:

  • график внесения инвестором денежных средств на счет ФФС;
  • условия закрепления за инвестором объекта инвестирования;
  • мероприятия, проводимые управителем ФФС в случае нарушения инвестором графика внесения денежных средств (частичной или полной неуплаты очередного платежа)
  • определение текущей цены измеримой единицы объекта строительства, коэффициентов этажа и комфорта;
  • порядок открепления инвестора от объекта инвестирования и возврат стоимости оплаченной части общей площади объекта инвестирования;
  • обязательства сторон о взаимном письменном извещении в случае смены юридического адреса (почтового адреса), других существенных реквизитов, содержащихся в договоре об участии в ФФС;
  • порядок предъявления претензий по качеству выполнения строительных работ на объекте инвестирования;
  • обязательства инвестора не проводить строительных и/или иных работ, связанных с перепланировкой и т.п., до подписания акта приема-передачи объекта инвестирования;
  • условия ипотечного кредитования, если таковое проводится банком-управителем ФФС;
  • взаимодействия сторон по оформлению инвестором права собственности на объект инвестирования;
  • другие существенные условия на усмотрение сторон.

Об ответственности

Несмотря на то, что ответственность за успешное завершение строительства объекта недвижимости полностью несет застройщик в соответствии с заключенными договорами об участии в ФФС, доверители передают денежные средства в управление банку, и в случае срыва сроков передачи объектов инвестирования, по независимым от него причинам, доверители все-таки будут обращаться с претензиями в банк, от чего может пострадать репутация финучреждения.

Как уже сказано, банк-управитель имеет право, согласно заключенным с застройщиком соглашений, в случае невыполнения последним своих обязательств по своевременному завершению и введению в эксплуатацию объекта строительства, отстранить застройщика и передать выполнение обязательств застройщика другому лицу.

Но при этом следует иметь в виду, что в законе о фондах не прописан порядок действий по переуступке имущественных прав на объект строительства, если участок под строительство оформлен на имя застройщика. Процедура оценки незавершенного строительства и переуступка имущественных прав на объект строительства, особенно при активном нежелании застройщика, может затянуться на неопределенный срок, и все это время невозможна последующая реализация объектов инвестирования.

Да и за реализованные объекты доверители могут воздержаться от уплаты взносов согласно ранее согласованным графикам финансирования или требовать досрочного расторжения договоров об участии в ФФС и возврата внесенных в ФФС денежных средств. И банк как управитель фонда обязан их вернуть..

В свою очередь директор департамента ипотечного кредитования «Укрсоцбанка» Роман Тищенко напоминает, что согласно закону о фондах выделяют два типа фондов (типы А и Б). «Главное их различие в том, кто несет основные риски по строительству. В первом случае основные риски несет строитель.

Теоретически, при невыполнении своих обязательств застройщиком, ФФС может инициировать замену самого застройщика. Но это можно отнести к форс-мажорным ситуациям – о такой практике в Украине я не знаю. Во втором – риски несет финансовое учреждение. На сегодняшний день в Украине как правило, работают ФФС первого типа», - рассказывает банкир.

Быть осторожнее

Согласно данным Госфинуслуг, по итогам девяти месяцев прошлого года 33 действующих из 67 имеющих лицензию финансовых компаний создали 154 ФФС, посредством которых привлекли 1.65 млрд грн. «Большая часть ФФС не может начать работу в результате усложнения процедуры получения разрешения на строительство, которое наблюдалось весь 2006 год. В результате ряд ФФС оказались заложниками конфликтов и процессе строительства, - говорит советник председателя правления «Укргазбанка» - Александр Охрименко.

- Создание и деятельность ФФС контролируется Госфинуслуг, поэтому риски инвесторов, работающих с ФФС, значительно ниже, чем операции со старыми инвестиционными договорами. Но при этом остается и риск застройщика, связанный с качеством строительства и сроками ввода недвижимости в эксплуатацию.

ФФС – это механизм привлечения денежных средств, направляемых на строительство жилья, при этом управитель ФФС отвечает за целевое использование денег и контролирует качество и сроки стройки. В результате того, что многие строительные компании создали собственных управителей ФФС, которые не способны реально контролировать процесс стройки, это ведет к риску срыва инвестиционных обязательств перед инвестором.

Поэтому целесообразно перед тем, как инвестировать, разобраться во взаимоотношениях застройщика, генподрядчика и управителя ФФС».

Инвестор может вносить деньги в ФФС частями, но при этом управитель оставляет за собой право повышать цену за квадратный метр по мере строительства, но не имеет права требовать доплату за уже оплаченные метры.

Прежде всего, участник ФФС несет риск, что дом не будет построен в срок или денег ФФС будет недостаточно, чтобы завершить строительство. «Основным недостатком механизма является так называемое «целевое использование средств», при котором средства в рамках одного ФФС могут использоваться при строительстве любых объектов, объединенных этим ФФС.

Причем количество объединяемых ФФС законодательством не ограничивается, - рассказывает юрист компании «Кононов и Созановский» Наталья Доценко-Белоус. – Вот и получается что сосредоточенные в рамках ФФС средства используются изначально на объект, который имеет более ранние сроки ввода в эксплуатацию, хотя, возможно, что средства привлекались на другой объект с более поздними сроками ввода. А потом начинаются срывы со сдачей дома в эксплуатацию».

В случае проблем со сдачей дома в эксплуатацию, управитель ФФС обязан заменить застройщика и завершить строительство. Это может потребовать новых затрат и длительного времени. Участник Ффс имеет право выйти из фонда в любое время, при этом управитель обязан вернуть ему средства с учетом роста цен на строящееся жилье. Если будет что возвращать. Обязательное страхование финансовых рисков доверителей по этому механизму прекратило свое существование с 13 января 2006 года.

Необходимо также помнить, что управитель ФФС имеет право ввести штрафные санкции за досрочный выход из фонда. Эти штрафы обязательно должны быть прописаны в договоре об участии в ФФС. Участник ФФС имеет право переуступить свою долю в фонде другому лицу. Нов и в этом случае управитель ФФС имеет право удержать дополнительную комиссию за переоформление доли.

В отдельных случаях бывают варианты, когда уплата всех штрафов и дополнительных комиссий больше, чем сумма роста цен на строящееся жилье. Но, как правило, участники ФФС дохот от роста цен не получают. Для такого рода операций используют целевые облигации, которые позволяют получать доход за счет роста цен в процессе строительства.

Специалистов, которые могли бы четко говорить о стоимости недвижимости и прогнозировать колебания цены, - нет. Тем более ними не могут быть простые обыватели. Людям, которые хотят заработать на ФФС, выгоднее дождаться окончания строительства и после этого реализовывать недвижимость.

По глубокому убеждению специалистов, предпочтительно все-таки, чтобы управителем выступало банковское учреждение. И вот почему: банки особенно крупные, наиболее тщательно подходят к выбору партнеров строительных организаций. Ведь они дорожат своим имиджем – это залог успешности банковского бизнеса.

При этом банки – как никто другой – могут выявить истинное состояние дел у строителей – основные доходы банки, как правило получают от кредитования клиентов, они постоянно оценивают своих заемщиков, у них для этого есть и квалифицированные специалисты, программное обеспечение и др.

Если авторитетное банковское учреждение – управитель ФФС, риски доверителей этого фонда ниже, особенно если банк кредитует застройщика и/или доверителей этого фонда под залог имущественных прав на строящуюся недвижимость – а таком случае банк рискует своими деньгами, а значит – он будет контролировать их целевое использование не только как управитель ФФС, но и как кредитор.

Быть внимательнее

Нужно многое выяснить, прежде чем решиться на инвестирование в строительство через ФФС. На первом этапе необходимо осмотреть место строительства или саму строительную площадку. Согласно законодательству, на строительной площадке должны быть указаны все исходные данные о застройщике, генподрядчике и ФФС, если финансирование осуществляется через фонд.

В самом офисе управителя ФФС необходимо ознакомиться с утвержденными правилами ФФС. Этот документ должен содержать всю информацию о процессе сбора денег, финансирования строительства и ввода его в эксплуатацию. В правилах обязательно должна быть детально описана процедура действий управителя ФФС в случае нарушения застройщиком своих обязательств.

Целесообразно ознакомиться с договором аренды на землю и разрешением на строительства, а также с заключением экспертизы проекта. Управитель ФФС должен иметь соответствующую лицензию Госфинуслуг на право привлечения средств финансирования.

Лицо, которое хочет стать учасником ФФС, заключает договор, в котором обязательно фиксируются параметры будущей квартиры, детально описываются условия ввода в эксплуатацию, условия оплаты и общая сумма оплаты. Как правило, для того, чтобы квартира была забронирована, необходимо на стадии заключения договора оплатить не менее 30% ее стоимости.

На сумму полученных денег управитель ФФС обязан выдать свидетельство участника ФФС, где зафигсирована сумма взноса и колчество закрепленных метров будущей жилой площади. Инвестор может вносить деньги в ФФС частями, но при этом управитель оставляет за собой право повышать цену за квадратный метр по мере строительства жилья, однако не имеет права требовать доплату за уже оплаченные метры.

«Стоимость жилья не зависит от того, используется ФФС или целевые облигации. Цена незавершенного строительства определяется согласно спросу и предложения. Управитель ФФС изменяет цену стоимости взноса в ФФС, руководствуясь популярностью стройки и количеством желающих приобрести недвижимость. В 2006 году бывали случаи, когда взносы ФФС повышались еженедельно», - рассказывает А.Охрименко.

Поиск недвижимости

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обращать внимание при сотрудничестве с ФФС.

Во-первых, поскольку отношения между застройщиком и управителем урегулированы договорами (6 документов), то их прекращение, а точнее расторжение основного договора – генерального договора на застройку – приведет к утрате доверителем имущественных прав на объект.

Замена застройщика как таковая становится возможной, если права на застройку перейдут к управителю или определенному лицу.Это практически невозможно в договорном порядке, это допустимо только в административном порядке по решению органа местного самоуправления или государственной администрации.

Во-вторых, в рамках согласованно целевого использования средств, отраженного в Правилах ФФС и договоре об участии в ФФС, закон допускает любое использование средств, например покупка облигаций, акций, расположение временно свободных средств на депозите и т.п.

Права и обязанности сторон при организации и функционирования ФФС типа А

1. Банк-управитель.

Цель:

  • Расширение ряда услуг, предоставляемых своим клиентам
  • Получение комиссионной прибыли от доверительного управления имуществом (денежными средствами инвесторов

Обязанности

  • Организация ФФС:
    • o принятие и оформление решения об учреждении ФФС;
    • o разработка порядка работы ФФС, типовых договоров с застройщиком, инвесторами, страховой компанией.
  • Заключение договоров с застройщиком и инвесторами
  • Открытие инвесторам, застройщику и его подрядчикам счетов для финансирования строительства.
  • Контроль полноты поступлений средств от инвесторов и целевого исопльзования средств заказчиком и его подрядчиками.
  • Контроль качества и сроков выполнения этапов строительства
  • Контроль за сроками сдачи объекта строительства и ввода его в эксплуатацию, оформлением права собственности на недвижимость инвесторам, которые полностью уплатили сумму инвестирования

Права

  • По собственной инициативе организовать ФФС
  • Контролировать своевременное и полное выполнение своих обязательств всеми сторонами взаимоотношений по ФФС
  • Одновременно с договором о строительстве объекта строительства заключить с застройщиком:
    • o договор уступки имущественных прав на недвижимость, объект строительства с отлагательными условиями
    • договор поручения (с отлагательными условиями) на выполнение управителем функций застройщика, в случаэ невыполнения последним своих обязанностей по договору о строительстве объекта строительства
  • Заменить застройщика, в случае неисполнения (недобросовестного исполнения) им своих обязанностей, по договору о строительстве объекта строительства.
  • Выбрать страховую компанию для заключения застройщиком договора о страховании рисков, связанных со строительством объектов инвестирования.
  • Прекратить отношения с инвестором по заключкенным договорам и возвратить ему ранее перечисленные денежные средства, в случае нарушения последним графика перечисления денежных средств на финансирование строительства
  • Требовать от застройщика своевременного завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, оформления прав собственности на недвижимость инвесторам согласно справкам, предоставленным управителем
  • Представлять интересы инвесторов в случае нарушения застройщиком своих обязательств по договору о строительстве объекта строительства

2. Застройщик

Цель:

  • Реализация прав на застройку площадки под строительство.
  • Получение прибыли от реализации построенной недвижимости (жилья)

Обязанности

  • Оформить право на использование земельного участка под строительство объкта строительства, его проектно-сметную документацию
  • Заключить договора с управителем, страховой компанией и подрядчиками
  • Соблюдать качество и график выполнения строительно-монтажных работ, использовать средства финансирования строительства по целевому назначению
  • Вовремя и с надлежащим качеством ввести объект в эксплуатацию, независимо от поступления средств по финансированию строительства
  • Оформить документы, подтверждающие передачу в собственность инвесторам недвижимости (жилья) на основании справок, выданных управителем

Права

  • Определять текущую стоимость квадратных метров, потребительские свойства, коэффициенты этажей и комфорта недвижимости – объектов инвестирования
  • Выбирать и заключать договора с поставщиками и подрядчиками по строительству объекта строительства
  • Требовать от управителя соблюдения графика финансирования строительства объектов инвестирования
  • Требовать от управителя своевременного предоставления информации об инвесторах, которые полностью внесли в ФФС суммы инвестирования согласно ранее заключенным договорам, для своевременного оформления права собственности инвесторов на недвижимость (жилье)

3. Инвестор

Цель:

  • Получение в собственность недвижимости (жилья), построенного за счет собственных инвестиций в строительство

Обязанности

  • Оформить договор об участии в ФФС ( о доверительном управлении имуществом) с управителем
  • Вовремя и в полном объеме перечислять денежные средства инвестирования на счет ФФС, открытый управителем.
  • Вовремя и в полном объеме предоставить документы, необходимые для оформления права собственности на получаемую недвижимость (жилье)

Права

  • Получать информацию о ходе строительства объекта инвестирования
  • Получить в собственность объект инвестирования (недвижимость, жилье), который закреплен за ними согласно заключенным договорам с управителем

4. Страховая компания

Цель:

  • Выполнение функциональных обязанностей страховщика, получение операционной прибыли

Обязанности

  • Заключить договор с застройщиком о страховании рисков:
    • Разрушение или уничтожение объекта строительства вследстве техногенных аварий или природных явлений
    • Ответственность по качеству и срокам завершения строительства
  • Выполнить свои обязательства согласно договору о страховании

Права

  • Получать информацию о ходе строительства объекта инвестирования